Die Bremse senkt die Miete heute — und baut morgen weniger Wohnungen.

Im Wettbewerbsmodell des Wohnungsmarkts wird der Gleichgewichtspreis durch das Zusammentreffen von Wohnungsnachfrage und -angebot bestimmt. Ein Preisdeckel unterhalb des Gleichgewichts verhindert die Markträumung: Die nachgefragte Mietwohnfläche übersteigt das angebotene Volumen, es entsteht ein Nachfrageüberhang. Modell-Kalibrierung (live): Die Größe dieser Knappheit hängt entscheidend von der Angebotselastizität ε_S ab. Kurzfristig ist das Wohnungsangebot sehr unelastisch (ε_S ≈ 0,3, Combes et al. 2019) — bestehende Wohnungen werden kaum vom Markt genommen, deshalb bleibt die Knappheit zunächst KLEIN. Je elastischer das Angebot reagiert (ε_S höher, v. a. langfristig), desto stärker ziehen Vermieter Wohnungen zurück und desto GRÖSSER die Knappheit. Ziehen Sie den ε_S-Regler, sehen Sie den Effekt live im Abschnitt „Modellinterpretation". Kurzfristig ist das Angebot weitgehend fix — bestehende Wohnungen werden weiterhin vermietet, solange der Deckel über den variablen Betriebskosten liegt. Der sichtbare Wohlfahrtsverlust (Deadweight Loss) entsteht durch Allokationsineffizienz: Wohnungen werden nicht an den Meistbietenden vergeben, sondern an jene, die zuerst im Markt waren oder Beziehungen zu Vermietern haben. Dies erklärt ein gut dokumentiertes Phänomen: In regulierten Märkten entstehen Schattenmärkte (Abstandszahlungen, Möblierungszuschläge) und eine niedrige Fluktuationsrate — Mieter klammern sich an günstige Wohnungen, obwohl ihr Bedarf sich geändert hat. Die entscheidende Modellannahme ist, dass Angebot und Nachfrage tatsächlich elastisch reagieren: Neuere empirische Arbeit (Sims 2007 für Massachusetts; Autor et al. 2014 für Boston) zeigt, dass Mietpreisregulierung die Mobilität im Wohnungsmarkt substanziell senkt und zu Fehlallokation führt. Das Wettbewerbsmodell ist am relevantesten für Märkte mit tatsächlich vielen Anbietern und freiem Neubau — Bedingungen, die in deutschen Großstädten mit hoher Baulandknappheit nur eingeschränkt erfüllt sind.

Warum dieser Markt? Die Mietpreisbremse greift direkt in die Preissetzung bei Neuvermietungen ein: Sie senkt die Mietpreise im regulierten Segment unter das Niveau, das sich ohne Eingriff am Markt bilden würde. Der kurzfristige Transmissionskanal ist eindeutig — Mieter zahlen weniger als ohne Regulierung, sofern die Bremse tatsächlich greift. Studien zur deutschen Mietpreisbremse (Sagner/Voigtländer, IW Köln 2021; DIW 2020) zeigen, dass die Regulierung bei konsequenter Anwendung die Einstiegsmieten um 3–7 Prozent drückt, aber aufgrund von Ausnahmen (Neubau, Modernisierung, Vormietermiete) nur in rund 40 Prozent der betroffenen Neuvermietungen tatsächlich bindend ist. Der mittelfristige Transmissionskanal wirkt über Investitionsanreize: Wenn Vermieter antizipieren, dass regulierte Neuvermietungsmieten dauerhaft unter den Marktmieten liegen, sinkt der Kapitalwert von Renditeobjekten und neue Wohnungsbauprojekte werden weniger profitabel. Ein wichtiges Caveat ist die empirische Identifikation: Es ist schwer zu isolieren, ob ein Angebotsrückgang auf die Mietpreisbremse oder auf parallel wirkende Faktoren (Zinswende, Baukostensteigerungen) zurückgeht.

Diamond, McQuade & Qian (2019, QJE) für San Francisco: 15 % weniger Mietwohnungsangebot nach 15 Jahren Mietpreisregulierung. Für Deutschland: Sagner & Voigtländer (2021, IW Köln) zeigen −20 % Neubauanmeldungen im regulierten Berliner Segment während des Mietendeckels 2020–2021. Der DiPW-Index zeigt den langfristigen (10-Jahres-)Wohnungsbestand relativ zur unregulierten Referenz. Bei 13,50 €/m² (aktuelle Mietpreisbremse): ca. −10 % Bestand. Bei 10 €/m² (Linke): ca. −25 % Bestand — paradoxer Effekt.

Modelle widersprechen sich bei diesem Wert: Wettbewerbsmarkt: 18.4 · Langfristiges Angebotsmodell: 17.7. Dieses Auseinanderfallen ist kein Fehler — es macht sichtbar, dass das Ergebnis von den Modellannahmen abhängt.