Das Statistische Bundesamt hat am 9. Oktober die Baupreise für August gemeldet: Der Neubau einer Wohnung kostet 5,5 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Bevor man diese Zahl deutet, lohnt die Frage, welche Antworten ein Preis überhaupt zulässt. Ein Angebotspreis ist das Produkt aus Faktorkosten und Aufschlag, und es gibt genau zwei Wege, ihn zu heben: Die Vorleistungen werden teurer und der Betrieb reicht sie weiter, oder die Nachfrage drückt gegen eine Kapazität, die sich kurzfristig nicht ausdehnen lässt, und der Aufschlag wächst. Beide Erklärungen sagen über den Gesamtindex dasselbe und über die Gewerke etwas Verschiedenes. Wer Kosten weiterreicht, muss dort am stärksten aufschlagen, wo die eigene Vorleistung am stärksten gestiegen ist, und zwar auch innerhalb desselben Hauses, in dem alle Gewerke dieselbe Marktlage vorfinden. Wer eine Knappheitsprämie verlangt, braucht eine knappe Kapazität, und die Preisrate müsste mit der Auslastung gehen statt mit dem Einkaufszettel. Die Pressemitteilung nennt die Gewerke einzeln, und sie liegen 3,4 Prozentpunkte auseinander: Mauerarbeiten 4,2 Prozent, Betonarbeiten 4,3 Prozent, am anderen Ende Dachdeckungsarbeiten 7,6 Prozent sowie Zimmer- und Holzbauarbeiten und Elektroanlagen je 7,2 Prozent. An denselben Enden stehen die Materialien: Nadelschnittholz 8,2 und Kupfer 34,6 Prozent im August, dagegen Zement 0,4 und Frischbeton 2,5 Prozent in der letzten Baustoffauswertung für Mai. Die Auslastung spricht gegen die zweite Erklärung. Das ifo Institut weist den Hochbau für August mit 64,1 Prozent aus, der Auftragsbestand liegt bei 3,7 Monaten und hat die Reihe das ganze Jahr über in dieser Höhe begleitet; die Geschäftslage steht bei minus 21,8 Punkten. Ein Markt, dessen Kapazität zu einem Drittel frei liegt, erhebt im August 2026 keine Knappheitsprämie. Wie viel von den 5,5 Prozent nach Abzug der Faktorkosten als Aufschlag übrig bleibt, hängt dagegen an zwei Größen, die für das Baugewerbe nicht monatlich veröffentlicht werden: am Materialkorb des Baus und an den effektiven Lohnkosten je Stunde. Die Spanne reicht von null bis 2,5 Prozentpunkten. Diese Größe bleibt offen, und Abschnitt 05 zeigt, warum die Prüfung über die Gewerke davon unabhängig trägt.
| Gewerk oder Bauwerk | Preis August 2026 zum Vorjahr | Zugeordnete Hauptvorleistung | Erzeugerpreis dieser Vorleistung |
|---|---|---|---|
| Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten | +7,6 % | Nadelschnittholz, Bitumen | +8,2 %; Mineralölerzeugnisse +40,5 % |
| Elektro-, Sicherheits- und informationstechnische Anlagen | +7,2 % | Kupfer | +34,6 % |
| Zimmer- und Holzbauarbeiten | +7,2 % | Nadelschnittholz | +8,2 % |
| Straßenbau (ganzes Bauwerk) | +6,9 % | Bitumen | +31,2 % (Mai 2026); Mineralölerzeugnisse +40,5 % |
| Erdarbeiten | +6,1 % | Kraftstoff für Geräte | +37,7 % |
| Wärmedämm-Verbundsysteme | +5,7 % | Chemische Grundstoffe | +11,2 % |
| Heizanlagen und zentrale Wassererwärmung | +5,2 % | Stahlrohre, Kupfer | Stahl +6,9 %; Kupfer +34,6 % |
| Metallbauarbeiten | +5,0 % | Stahl und Ferrolegierungen | +6,9 % |
| Betonarbeiten | +4,3 % | Frischbeton, Betonstahl | +2,5 % (Mai 2026); +6,3 % |
| Mauerarbeiten | +4,2 % | Zement, Bausand | +0,4 % und +3,1 % (Mai 2026) |
Die Pressemitteilung Nr. 360 vom 9. Oktober 2026 trägt den Befund in der Überschrift: Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden in konventioneller Bauart lagen im August 2026 um 5,5 Prozent über dem Stand von August 2025. Gegenüber der vorangegangenen Erhebung im Mai 2026 beträgt der Anstieg 1,0 Prozent. Der Rohbau verteuerte sich um 5,4 Prozent, der Ausbau um 5,7 Prozent. Die Instandhaltung von Wohngebäuden liegt mit 6,0 Prozent über dem Neubau. Bei den Nichtwohngebäuden nennt die Mitteilung Bürogebäude mit 5,7 und gewerbliche Betriebsgebäude mit 5,5 Prozent, beim Straßenbau 6,9 Prozent. Alle Angaben beziehen sich nach dem Methodenhinweis der Mitteilung auf Bauleistungen am Bauwerk einschließlich Mehrwertsteuer.
Die Quartalsreihe hinter dieser Meldung macht die Größenordnung sichtbar. Der Index für Wohngebäude steht auf der Basis 2021 gleich 100 im August 2026 bei 141,7, im August 2025 bei 134,3. Das sind nachgerechnet 5,51 Prozent, die amtliche Rundung auf 5,5 trifft zu. Seit dem Basisjahr 2021 beträgt der Anstieg 41,7 Prozent. Dieselbe Rechnung für Bürogebäude ergibt mit 144,2 gegen 136,4 einen Zuwachs von 5,72 Prozent, für gewerbliche Betriebsgebäude mit 142,9 gegen 135,5 einen von 5,46 Prozent, womit auch diese beiden gemeldeten Raten nachvollziehbar sind.
Die Jahresrate sagt nicht, wann sie entstanden ist; die Quartalsreihe sagt es. Die Erhebung findet vierteljährlich in den Monaten Februar, Mai, August und November statt, und die vier Schritte der vergangenen zwölf Monate sind sehr ungleich: Von August auf November 2025 stieg der Index von 134,3 auf 135,0, also um 0,52 Prozent. Von November auf Februar 2026 auf 137,0, um 1,48 Prozent. Von Februar auf Mai auf 140,3, um 2,41 Prozent. Von Mai auf August auf 141,7, um 1,00 Prozent. In logarithmischen Beiträgen gerechnet stammen 9,7 Prozent der Jahresrate aus dem ersten, 27,4 aus dem zweiten, 44,4 aus dem dritten und 18,5 Prozent aus dem vierten Schritt. Beinahe die Hälfte des Jahresanstiegs fällt damit in ein einziges Quartal, nämlich in das mit der Erhebung vom Mai 2026. Abschnitt 07 nimmt diesen Befund auf, weil er den Verursacher eingrenzt.
Was der Index misst, ist für die Deutung entscheidend und steht in 5,5 Prozent nicht drin: Er erfasst die Preise, die ein Bauherr für vereinbarte Bauleistungen zahlt, nicht die Kosten, die dem Bauunternehmen entstehen. Der Qualitätsbericht zur Statistik der Bauleistungspreise beschreibt den Erhebungsinhalt als Vertragspreise ohne Umsatzsteuer für die Ausführung ausgewählter, fest umrissener Bauleistungen; die veröffentlichte Messzahl einschließlich Umsatzsteuer ist daraus umgerechnet. Gewichtet wird mit einem Wägungsschema, das die Zusammensetzung eines typischen Bauwerks abbildet. Grundstück, Baunebenkosten, Architekten- und Finanzierungskosten gehören nicht dazu. Weil der Preis und nicht die Kosten gemessen wird, enthält der Index den Aufschlag des Betriebs mit. Das ist die Eigenschaft, die dieser Bericht ausnutzt: Zwischen gemessenem Preis und berechenbarer Faktorkostenrate liegt eine Differenz, die eine ökonomische Bedeutung hat.
Ein Angebotspreis lässt sich immer als Produkt zweier Größen schreiben: der Kosten je Leistungseinheit und eines Aufschlags darauf. Formal ist der Preis p gleich dem Faktor eins plus Aufschlag, multipliziert mit den Stückkosten c, und die Stückkosten sind die Summe der Faktorpreise, gewichtet mit ihren Mengenanteilen. Geht man zu Wachstumsraten über, zerfällt die Preisrate in zwei addierbare Teile: die mit den Kostenanteilen gewogene Summe der Faktorpreisraten und die Veränderung des Aufschlags. Diese Zerlegung ist keine Theorie über Verhalten, sondern eine Identität, die aus der Kostenfunktion folgt. Sie sagt nur, dass jeder Prozentpunkt Preisanstieg genau eine von zwei Herkunftsadressen hat.
Ökonomisch interessant wird sie, weil die beiden Adressen an verschiedenen Dingen hängen. Die gewogene Faktorpreisrate hängt an Märkten, auf denen das Bauunternehmen Käufer ist: Stahl, Kupfer, Holz, Zement, Diesel, Arbeitszeit. Der Aufschlag hängt daran, wie knapp die eigene Leistung ist. Dieser zweite Teil ist in der Bauwirtschaft besonders beweglich, weil die Angebotskurve kurzfristig steil verläuft. Kapazität ist hier an Facharbeiter, Geräte und Bauleitung gebunden, und keine dieser drei Größen lässt sich binnen eines Quartals ausdehnen; Fachkräfte werden über Jahre ausgebildet, Geräte sind gebunden, und eine Kolonne lässt sich nicht teilen. Wo das Angebot kurzfristig kaum auf den Preis reagiert, landet zusätzliche Nachfrage nicht in der Menge, sondern im Preis. Das ist derselbe Mechanismus, den die Analyse zur Neubauförderung für die Subventionsseite durchrechnet.
Wie sich der Aufschlag über den Zyklus bewegt, ist in der Literatur nicht entschieden, und diese Uneinigkeit ist hier nützlich, weil sie beide Erwartungen formuliert. Robert Hall hat 1988 im Journal of Political Economy gezeigt, dass sich der Abstand zwischen Preis und Grenzkosten aus der Reaktion von Produktion und Faktoreinsatz auf Nachfrageschocks schätzen lässt, und für viele Branchen einen deutlichen Abstand gefunden. Mark Bils fand 1987 in der American Economic Review, dass die Grenzkosten mit der Ausbringung steigen, weil der Grenzlohn über die Stunden wächst: Mehrproduktion läuft über Überstunden, und der Zuschlag macht die zusätzliche Stunde teurer als die durchschnittliche. Der Aufschlag wirkt dann gegenläufig zum Zyklus, schrumpft also im Boom und wächst im Abschwung. Julio Rotemberg und Michael Woodford haben diese Evidenz 1999 in einem Überblick im Handbook of Macroeconomics zusammengetragen, in dem die gegenläufige Aufschlagsbewegung zum zentralen Kanal wird, über den Nachfrage auf die Produktion wirkt. Christopher Nekarda und Valerie Ramey haben 2020 im Journal of Money, Credit and Banking dagegen gezeigt, dass die unbedingte Zyklizität des Aufschlags davon abhängt, wie man die Grenzkosten misst, und dass robust nur eines bleibt: Nach einem positiven Nachfrageschock steigt der Aufschlag, statt zu fallen. Welche der beiden Erwartungen für einen Markt gilt, in dem die Nachfrage nicht gestiegen ist, folgt daraus nicht. Abschnitt 06 hält die Messung dagegen, Abschnitt 08 nennt die Erklärungen, die ohne Zyklus auskommen.
Damit steht die Aufgabe. Gegeben ist eine Preisrate von 5,5 Prozent. Berechenbar ist die gewogene Faktorpreisrate, sofern man die Kostenanteile und die Faktorpreise kennt. Die Differenz ist der Aufschlagsbeitrag. Und weil beide Erklärungen für denselben Gesamtindex gelten können, braucht es einen Test, der sie trennt, statt sie nur zu addieren.
Aus der Zerlegung folgen vier Aussagen, die sich aufschreiben lassen, bevor man in die Tabellen schaut. Erstens die Querschnittsaussage. Reicht ein Betrieb Kosten weiter, dann muss die Preisrate über die Gewerke so streuen, wie die Vorleistungspreise streuen, und zwar unabhängig davon, wie der Markt insgesamt läuft. Verlangt er eine Knappheitsprämie, dann darf die Streuung innerhalb eines Bauwerks nur klein sein. Dieser zweite Teil ist der eigentliche Hebel, denn innerhalb desselben Hauses sind der Auftraggeber, der Monat und die regionale Marktlage für alle Gewerke dieselben. Eine Prämie, die aus der allgemeinen Marktlage entsteht, kann nicht zwischen dem Maurer und dem Dachdecker auf derselben Baustelle 3,4 Prozentpunkte Unterschied machen, ohne dass man eine gewerkespezifische Knappheit dazu annimmt.
Zweitens die Niveauaussage. Bei reiner Überwälzung muss die gewogene Faktorpreisrate die Preisrate treffen. Bleibt eine positive Differenz, ist der Aufschlag gestiegen; bleibt eine negative, ist er gesunken. Drittens die Auslastungsaussage. Eine Knappheitsprämie setzt voraus, dass die Kapazität knapp ist, und dafür gibt es eine monatlich veröffentlichte Messung. Liegt die Auslastung niedrig und bleibt trotzdem eine positive Differenz, ist diese Differenz keine Knappheitsprämie, sondern braucht eine eigene Erklärung.
Viertens die Zeitaussage, und sie ist die schärfste der vier. Überwälzung ist ein Ereignis mit Datum. Steigt ein Faktorpreis zu einem Stichtag, dann springt der Angebotspreis in der Erhebung, die auf diesen Stichtag folgt, und bleibt danach auf dem neuen Niveau. Eine Knappheitsprämie dagegen hat kein Datum, sie wächst mit dem Auftragsbestand und müsste sich über mehrere Quartale verteilen. Der Tarifvertrag des Bauhauptgewerbes nennt einen solchen Stichtag: den 1. April 2026. Die Erhebung des Baupreisindex liegt im Mai. Damit ist vorher festgelegt, was man sehen müsste, wenn die Überwälzung die Hauptrolle spielt, nämlich einen auffällig großen Schritt genau zwischen der Februar- und der Mai-Erhebung.
Die vier Aussagen hängen nicht voneinander ab. Die Niveaurechnung braucht Kostenanteile, die nur für 2020 vorliegen, und Faktorpreise, die für das Baugewerbe nicht monatlich veröffentlicht werden; sie ist deshalb unsicher. Die Querschnitts-, die Auslastungs- und die Zeitaussage brauchen keine Gewichte. Wenn die drei robusten Aussagen in dieselbe Richtung zeigen und nur die unsichere eine Lücke lässt, dann ist das Ergebnis trotzdem belastbar und die Lücke bleibt ausdrücklich offen.
Die Pressemitteilung nennt neun Gewerke einzeln, und sie liegen weit auseinander. Am unteren Ende stehen Mauerarbeiten mit 4,2 und Betonarbeiten mit 4,3 Prozent, am oberen Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten mit 7,6 sowie Zimmer- und Holzbauarbeiten und Elektro-, Sicherheits- und informationstechnische Anlagen mit je 7,2 Prozent. Die Spannweite beträgt 3,4 Prozentpunkte; die höchste Rate liegt 81 Prozent über der niedrigsten. Dazwischen liegen Metallbauarbeiten mit 5,0, Heizanlagen mit 5,2, Wärmedämm-Verbundsysteme mit 5,7 und Erdarbeiten mit 6,1 Prozent. Diese Streuung ist der Befund, um den es geht, und sie steht nicht in der Schlagzeile.
Hält man die Rangfolge gegen die Erzeugerpreise vom August, ordnet sie sich. Kupfer kostete 34,6 Prozent mehr als ein Jahr zuvor, und die Elektroarbeiten stehen an der Spitze. Nadelschnittholz lag 8,2 Prozent höher, Holz- und Korkwaren insgesamt 7,1 Prozent, und die Zimmer- und Holzbauarbeiten stehen gleich daneben. Mineralölerzeugnisse verteuerten sich um 40,5 Prozent, Kraftstoffe um 37,7, und die beiden Positionen mit dem größten Anteil daran, Dachabdichtung und Erdarbeiten, liegen mit 7,6 und 6,1 Prozent im oberen Feld. Am anderen Ende steht der mineralische Rohbau: Zement verteuerte sich in der letzten verfügbaren Baustoffauswertung, die den Mai 2026 betrifft, um 0,4 Prozent, Frischbeton um 2,5, Bausand um 3,1 Prozent, und Mauer- und Betonarbeiten bilden mit 4,2 und 4,3 Prozent das untere Ende. An den Enden stimmt das Bild: Unten stehen die mineralisch geprägten Rohbaugewerke mit den niedrigsten Vorleistungsraten, oben die Gewerke, deren Hauptmaterial Holz, Kupfer oder Öl ist.
Eine strenge Rangkorrelation ergibt sich daraus allerdings nicht, und mindestens vier Paare passen nicht. Die Metalle insgesamt verteuerten sich um 14,8 Prozent, die Metallbauarbeiten aber nur um 5,0; der Grund liegt darin, dass die 14,8 Prozent vom Kupfer getrieben sind, während der Metallbau am Bauwerk Stahl verarbeitet, und Stahl und Ferrolegierungen liegen bei 6,9, Betonstahl bei 6,3 Prozent. Die Heizanlagen verbauen ebenfalls Kupfer und liegen trotzdem nur bei 5,2 Prozent. Die Erdarbeiten kommen mit Kraftstoffpreisen von 37,7 Prozent auf 6,1 Prozent und bleiben damit unter der Dachdeckung. Und die Wärmedämm-Verbundsysteme liegen mit 5,7 Prozent unter dem Holzbau mit 7,2, obwohl chemische Grundstoffe mit 11,2 Prozent stärker gestiegen sind als Schnittholz mit 8,2. Der Grund ist in allen vier Fällen derselbe: Über die Preisrate entscheidet nicht die Vorleistungsrate allein, sondern ihr Produkt mit dem Kostenanteil dieser Vorleistung, und dieser Anteil ist je Gewerk nicht veröffentlicht. Belastbar ist deshalb die Aussage über die Extreme, nicht die über die Reihenfolge. Die Zuordnung in der Tabelle ist zudem eine Zuordnung dieser Redaktion und kein amtliches Wägungsschema.
Die Größenordnungen bleiben trotzdem lehrreich, wenn man sie als Grobprobe liest. Wäre bei den Elektroarbeiten allein der Kupferpreis bewegt und alles andere still, dann entspräche eine Preisrate von 7,2 Prozent bei einer Vorleistungsrate von 34,6 Prozent einem Kupferanteil von 21 Prozent an der Leistung. Das ist eine plausible Größe für Installationsarbeiten und macht den Zusammenhang rechnerisch möglich. Bei den Mauerarbeiten geht die Probe in die andere Richtung: Zement mit 0,4 und Bausand mit 3,1 Prozent können 4,2 Prozent Preisanstieg nicht tragen, dort muss der Lohn den größeren Teil beitragen. Genau das ist der Übergang zum nächsten Abschnitt, denn der Lohn ist der Posten, der alle Gewerke gemeinsam betrifft.
Was dieser Test nicht ausschließt, sei genannt: Eine Knappheit, die gewerkeweise verschieden ausfällt, würde dieselbe Streuung erzeugen. Das Dachdeckerhandwerk kann knapper sein als das Maurerhandwerk, und dann wäre die Rangfolge doppelt erklärt. Eine öffentlich verfügbare Auslastungsreihe je Gewerk gibt es nicht; das ifo Institut weist Hochbau und Tiefbau getrennt aus, nicht Dachdecker und Maurer. Dieser Einwand bleibt deshalb unentschieden, und er ist der Grund, warum die Zeitprobe in Abschnitt 07 gebraucht wird: Knappheit, die über Jahre wächst, erzeugt keinen Sprung in einem einzigen Quartal.
Für die Niveaurechnung braucht man drei Dinge: die Kostenanteile, die Faktorpreisraten und die Preisrate. Die Preisrate ist gemeldet, sie beträgt 5,5 Prozent. Die Kostenanteile liefert die Kostenstrukturstatistik des Statistischen Bundesamtes für das Baugewerbe, deren jüngste veröffentlichte Aufstellung das Berichtsjahr 2020 betrifft. Bei einem Gesamtumsatz von 322,5 Milliarden Euro entfielen darin 28,6 Prozent auf den Materialaufwand, 30,5 Prozent auf Kosten für Fremdleistungen und 27,2 Prozent auf Personalkosten; der Rest von 13,7 Prozent sind sonstige Kosten. Die Aufstellung nach Betriebsgröße zeigt, dass diese Mischung stark von der Größe abhängt: Betriebe mit einem bis neun Beschäftigten geben 34,0 Prozent für Material und 24,1 Prozent für Fremdleistungen aus, Betriebe mit 250 und mehr Beschäftigten 19,0 Prozent für Material und 44,8 Prozent für Fremdleistungen. Große Baufirmen kaufen vor allem Bauleistung ein.
Dieser Posten ist der Grund, warum man die Rechnung nicht naiv führen darf. Fremdleistungen sind selbst Bauleistung; ihr Preis ist derselbe Preis, dessen Anstieg erklärt werden soll. Setzt man für sie die 5,5 Prozent ein, importiert man die Antwort in die Rechnung und erklärt rund 1,7 Prozentpunkte des Anstiegs mit sich selbst. Die Frage verschiebt sich dadurch nur eine Stufe nach unten, zu dem Betrieb, der die Leistung tatsächlich ausführt. Deshalb bleiben die Fremdleistungen hier außen vor, und die drei übrigen Posten werden auf hundert Prozent hochgerechnet. Das ergibt für die Eigenleistung Anteile von 41,2 Prozent Material, 39,1 Prozent Personal und 19,7 Prozent sonstige Kosten.
Die Lohnseite ist die am besten belegte. Im Bauhauptgewerbe stiegen die Tariflöhne zum 1. April 2026 im Westen um 3,9 und im Osten um 5,3 Prozent; es ist die dritte Stufe des Tarifabschlusses von 2024, abgeschlossen zwischen dem Zentralverband Deutsches Baugewerbe, dem Hauptverband der Deutschen Bauindustrie und der Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt. Die Meldung der Gewerkschaft vom 30. März 2026 nennt zugleich einen Fall, der zeigt, dass der Tarifsatz die effektive Lohnentwicklung unterschätzen kann: Für eine Lohngruppe, in der zusätzlich die Angleichung zwischen Ost und West greift, steigt der Stundenlohn von 22,40 auf bundeseinheitlich 26,05 Euro, also um 16,3 Prozent. Wie viel die effektiven Lohnkosten je Stunde im Bauhauptgewerbe 2026 tatsächlich gestiegen sind, ist nicht veröffentlicht; der Arbeitskostenindex des Statistischen Bundesamtes erscheint vierteljährlich für das produzierende Gewerbe und die Dienstleistungsbereiche zusammen, nicht für den Abschnitt Baugewerbe allein. Die Rechnung führt deshalb drei Lohnvarianten: 3,9 Prozent, 5,3 Prozent und als Obergrenze 6,0 Prozent.
Die Materialseite ist die schlechter belegte, und zwar nicht aus Nachlässigkeit, sondern weil es die gesuchte Reihe nicht gibt. Einen monatlichen Preisindex für den Materialkorb des Bauhauptgewerbes veröffentlicht das Statistische Bundesamt nicht. Verfügbar sind die Erzeugerpreise gewerblicher Produkte nach Gütergruppen und eine Sonderauswertung für Baumaterialien, die zuletzt den Mai 2026 betraf. Diese beiden Quellen ergeben sehr verschiedene Körbe. Nimmt man den mineralischen Rohbaukorb, der Zement mit 0,4, Frischbeton mit 2,5, Bausand mit 3,1 und Dachziegel mit 0,6 Prozent enthält, liegt das einfache Mittel dieser vier Werte bei 1,65 Prozent; die Matrix rechnet mit gesetzten 2,0 Prozent, weil in denselben Korb auch Betonstahl mit 6,3 Prozent gehört. Nimmt man die Vorleistungsgüter insgesamt, die für August 2026 mit 6,1 Prozent ausgewiesen sind und die Metalle, Holz und chemischen Grundstoffe enthalten, landet man bei 6,1 Prozent. Welcher Korb der richtige ist, lässt sich mit veröffentlichten Daten nicht entscheiden; der Bau kauft beides.
Das Ergebnis steht in der Matrix. Für die sonstigen Kosten ist der Verbraucherpreisanstieg vom September 2026 von 3,3 Prozent eingesetzt. Mit dem mineralischen Korb und dem Tarifsatz West erklären die Faktorkosten 3,00 von 5,5 Prozentpunkten, es bleiben 2,50 Prozentpunkte Aufschlagsbeitrag, also 45 Prozent des Preisanstiegs. Mit den Vorleistungsgütern und einem effektiven Lohnanstieg von 6,0 Prozent erklären sie 5,51 Prozentpunkte und es bleibt nichts übrig. Dazwischen liegen die vier anderen Zellen. Keine von ihnen ist durch veröffentlichte Daten ausgeschlossen.
Die Niveauprüfung bleibt damit ohne Urteil. Der Aufschlagsbeitrag liegt irgendwo zwischen null und 2,5 Prozentpunkten; der Bericht erklärt ihn hiermit ausdrücklich als offen. Zwei Veröffentlichungen würden ihn schließen, und beide sind heute nicht verfügbar: ein monatlicher Materialpreisindex für das Bauhauptgewerbe und ein Arbeitskostenindex für den Abschnitt Baugewerbe. Was dagegen auch ohne diese beiden Reihen trägt, sind die Querschnittsprobe aus Abschnitt 04 und die beiden folgenden Abschnitte, denn sie brauchen keine Gewichte.
Für die Auslastung gibt es eine monatliche Messung. Das ifo Institut befragt die Betriebe des Bauhauptgewerbes und weist in den Konjunkturperspektiven neben Geschäftsklima und Geschäftslage auch die Kapazitätsauslastung in Prozent und den Auftragsbestand in Monaten aus, getrennt für Hochbau, Tiefbau, Wohnungsbau, gewerblichen und öffentlichen Hochbau. Die Reihen für die Ausgabe 9 des Jahres 2026 reichen von September 2025 bis September 2026 und sind damit genau auf den Zeitraum gelegt, um den es hier geht.
Die Zahlen für den August 2026, den Erhebungsmonat des Baupreisindex, lauten: Das Bauhauptgewerbe insgesamt war zu 67,8 Prozent ausgelastet, der Hochbau zu 64,1, der Tiefbau zu 73,0 Prozent. Der Auftragsbestand betrug im Bauhauptgewerbe 3,8 Monate, im Hochbau 3,7 und im Tiefbau 4,2 Monate. Die Geschäftslage stand im Hochbau bei minus 21,8 Punkten, im Tiefbau bei plus 4,5. Im Wohnungsbau, dem Segment, über das der Baupreisindex für Wohngebäude berichtet, lag die Geschäftslage bei minus 22,0 Punkten und der Auftragsbestand bei 4,0 Monaten.
Der Vorjahresvergleich zeigt eine Bewegung, aber eine kleine. Weil die Reihe im September 2025 beginnt, ist der September der einzige Monat, für den sie einen Vorjahreswert hergibt: Im September 2025 war der Hochbau zu 62,7 Prozent ausgelastet, im September 2026 zu 64,4; das sind 1,7 Prozentpunkte mehr. Der Auftragsbestand im Hochbau lag an beiden Stichtagen bei 3,8 und 3,9 Monaten. Eine Auslastung von 64 Prozent heißt, dass gut ein Drittel der Kapazität nicht gebraucht wird, und ein Auftragsbestand von knapp vier Monaten ist der Wert, der diese Reihe durchgehend begleitet; im Hochbau lag er in keinem der dreizehn ausgewiesenen Monate über 4,1 Monaten.
Damit ist die Auslastungsaussage aus Abschnitt 03 geprüft. Eine Knappheitsprämie braucht Knappheit, und im Hochbau ist sie bei 64,1 Prozent Auslastung nicht zu finden. Die Literatur hilft bei der Frage, was der Rest dann ist, weniger als man hoffen würde. Nach der antizyklischen Lesart von Bils ist ein steigender Aufschlag im schwachen Markt gerade die Vorhersage, und der offene Rest von bis zu 2,50 Prozentpunkten wäre erwartbar. Nach dem Befund von Nekarda und Ramey, dass der Aufschlag nach einem positiven Nachfrageschock steigt, wäre er in einem Markt ohne Nachfrageschub dagegen nicht zu erwarten. Die beiden Lesarten treffen entgegengesetzte Vorhersagen, und keine von ihnen ist durch diesen Fall zu entscheiden. Festzuhalten bleibt die negative Aussage: Was hier gemessen wird, ist kein Markt, auf dem Bauherren um knappe Kolonnen konkurrieren.
Der Tiefbau sieht anders aus, und er zeigt gleichzeitig die Grenze dieses Tests. Dort ist die Auslastung mit 73,0 Prozent um 8,9 Prozentpunkte höher, der Auftragsbestand länger, die Geschäftslage positiv, und der Straßenbau weist mit 6,9 Prozent die höchste Rate unter den gemeldeten ganzen Bauwerken aus, über den Wohngebäuden mit 5,5 und den Bürogebäuden mit 5,7 Prozent. Das ist mit einer Knappheitsprämie vereinbar. Es ist aber genauso mit Überwälzung vereinbar, weil im Straßenbau Bitumen steckt und Mineralölerzeugnisse 40,5 Prozent teurer waren als ein Jahr zuvor. Im Tiefbau zeigen beide Erklärungen in dieselbe Richtung und lassen sich deshalb nicht trennen. Der Hochbau trennt sie, weil dort die eine Erklärung ausfällt.
Die Zeitaussage aus Abschnitt 03 war die schärfste, weil Überwälzung ein Datum hat und Knappheit keines. Der Tarifvertrag nennt den 1. April 2026, der Baupreisindex erhebt im Mai, und der Schritt von der Februar- auf die Mai-Erhebung ist mit 2,41 Prozent der größte der vier Quartalsschritte; auf ihn entfallen 44,4 Prozent der Jahresrate. Allein das wäre ein Zufall, der sich erklären ließe. Es gibt aber eine zweite, unabhängige Reihe, die denselben Monat benennt.
Das ifo Institut fragt die Baubetriebe monatlich auch danach, wie sich ihre Preise gegenüber dem Vormonat entwickelt haben, und veröffentlicht den Saldo aus Meldungen über Erhöhungen und Senkungen. Für den Hochbau lautet diese Reihe von September 2025 an: minus 7,8, minus 5,2, minus 6,9, minus 5,6, minus 2,4, plus 2,2, minus 1,0 — und dann, im April 2026, plus 8,4, im Mai plus 9,0. Danach fällt sie zurück: plus 2,9 im Juni, plus 0,2 im Juli, minus 0,4 im August. Im Wohnungsbau ist das Muster dasselbe, nur ausgeprägter: plus 10,1 im April und plus 12,0 im Mai, nach Werten um minus 5 im Herbst 2025. Im Tiefbau plus 7,5 und plus 11,8 in denselben beiden Monaten.
In sechs der sieben Monate vor dem April überwogen also die Betriebe, die ihre Preise senkten; nur der Februar 2026 stand mit plus 2,2 knapp im Plus. Dann, in den beiden Monaten nach dem Tarifstichtag, überwogen die Erhöher deutlich, und anschließend kehrte die Reihe fast auf null zurück. Das ist die Signatur eines datierten Kostenschubs, der weitergereicht wird, und nicht die einer Prämie, die mit einem wachsenden Auftragsbestand mitwächst, zumal der Auftragsbestand im Hochbau in diesen Monaten zwischen 3,7 und 3,8 Monaten verharrte. Die Jahresrate von 5,5 Prozent, die im August gemessen wurde, ist zu einem großen Teil der Nachhall eines Ereignisses vom Frühjahr.
Zwei Einschränkungen gehören dazu. Erstens ist der ifo-Saldo keine Preisrate, sondern eine Differenz von Anteilen: Er sagt, wie viele Betriebe sich bewegt haben, nicht um wie viel. Die beiden Reihen stützen sich gegenseitig im Zeitpunkt, nicht in der Höhe. Zweitens bleibt ein Schritt unerklärt, und zwar der zweitgrößte: Von November 2025 auf Februar 2026 stieg der Index um 1,48 Prozent, obwohl der ifo-Saldo in diesen Monaten negativ oder nahe null war. Was diesen Schritt getragen hat, ist mit den hier benutzten Quellen nicht zu bestimmen und bleibt offen.
Für den Blick nach vorn ist dieselbe Reihe nützlich. Im September 2026 ist der ifo-Saldo wieder gestiegen, im Hochbau auf plus 2,8 und im Wohnungsbau auf plus 5,4. Die nächste Erhebung des Baupreisindex liegt im November 2026 und wird im Januar 2027 veröffentlicht. Zeigt sie erneut einen Schritt von mehr als 2 Prozent, ohne dass ein Faktorpreis dazu passt, wäre das ein Argument gegen die hier vertretene Deutung.
Bleibt nach Abzug der Faktorkosten ein Aufschlagsbeitrag übrig, und war die Kapazität dabei zu einem Drittel frei, dann braucht dieser Rest eine Erklärung, die ohne Knappheit auskommt. Es gibt mindestens drei, und sie sind von sehr verschiedener Güte.
Die erste ist die Fixkostendeckung. Ein Teil der Kosten eines Baubetriebs hängt nicht an der gebauten Menge: die Vorhaltung von Gerät, Versicherungen, Miete, Verwaltungsaufwand ohne Personal. In der Kostenstruktur steckt das in den sonstigen Kosten, 19,7 Prozent der Eigenleistung; wie viel davon wirklich fix ist, weist die Statistik nicht aus, der Löwenanteil der Bauleitung liegt ohnehin in den Personalkosten. Fällt die Menge, verteilt sich der fixe Teil auf weniger Einheiten, und der Preis muss steigen, damit die Vollkosten gedeckt bleiben, ohne dass der Gewinn wächst. Als Obergrenze lässt sich das beziffern: Wären die sonstigen Kosten vollständig fix, hebt ein Mengenrückgang um 10 Prozent die Fixkosten je Einheit um 11,1 Prozent und den Preis um 2,19 Prozent. Der wahre Wert liegt darunter, die Rechnung markiert also nur, dass dieser Kanal in dieselbe Spanne reicht, die die Matrix offen lässt. Er erklärt, warum die Baupreise in den Jahren der Baukrise gestiegen sind, obwohl die Betriebe über leere Bücher klagten.
Für 2026 fällt dieser Kanal als Erklärung aus, denn die Menge steigt. Der Umsatz im Bauhauptgewerbe lag im Juli 2026 real 4,6 Prozent über dem Vorjahresmonat, die Zahl der Beschäftigten 1,5 Prozent; die reale Leistung je Beschäftigten ist damit um 3,1 Prozent gestiegen. Diese Zahl hat allerdings zwei Haken, und beide gehören genannt. Erstens ist sie mit demselben Preisindex berechnet, der geprüft werden soll, weil der reale Umsatz nichts anderes ist als der nominale geteilt durch die Baupreise. Zweitens geht sie in die Zerlegung aus Abschnitt 05 nicht als Entlastung ein, sondern als Verschärfung: Die Matrix vergleicht die Preisrate mit gewogenen Faktorpreisen, nicht mit Stückkosten. Steigt die Ausbringung je Kopf, dann wachsen die Stückkosten langsamer als die Faktorpreise, und der Rest zwischen Preis und Stückkosten wird größer, nicht kleiner. Wer die Produktivität ernst nimmt, verschiebt den Aufschlagsbeitrag also nach oben. Der Bericht rechnet das nicht in die Matrix hinein, weil die Produktivitätszahl selbst vom geprüften Index abhängt; die Größe bleibt offen.
Die zweite Erklärung ist der Risikoaufschlag. Wer heute einen Festpreis über 18 Monate zusagt, trägt zwei Risiken, die sich beide verteuert haben: dass ein Nachunternehmer während der Bauzeit ausfällt, und dass ein Materialpreis wegläuft. Der erste Punkt ist in der Insolvenzlage begründet, der zweite in Faktorpreisen, die im Fall der Mineralölerzeugnisse binnen eines Jahres um 40,5 Prozent gesprungen sind. Ein Zuschlag für diese Risiken ist kein Aufschlag auf Knappheit, sondern der Preis einer Versicherung, die der Bauherr beim Bauunternehmen kauft. Beziffern lässt er sich mit den hier benutzten Quellen nicht; der Bericht nennt ihn als Vermutung und beziffert ihn ausdrücklich nicht.
Die dritte Erklärung ist die unangenehmste, weil sie kein ökonomisches Argument ist, sondern ein Messproblem: Wenn sich der Inhalt einer Leistungsposition ändert, steckt in der gemessenen Preisänderung eine Qualitätsänderung. Eine Heizanlage mit Wärmepumpe ist nicht dieselbe Leistung wie eine mit Gaskessel, fällt aber in dieselbe gemeldete Position „Heizanlagen und zentrale Wassererwärmungsanlagen" mit ihren 5,2 Prozent. Abschnitt 11 geht dem nach. Damit steht am Ende dieses Abschnitts ein unbefriedigendes, aber belastbares Ergebnis: Für 2026 ist keine der drei Erklärungen beziffert. Die erste ist für die Krisenjahre bis 2025 beziffert und fällt für 2026 aus, die zweite ist offen, die dritte ist eine Frage an die Statistik. Was bleibt, ist die Eingrenzung aus Abschnitt 06: Knappheit ist es nicht.
Ein steiles Angebot heißt, dass Nachfrage in den Preis läuft statt in die Menge. Wer wissen will, ob das droht, muss die Mengenreihen lesen, und sie widersprechen sich derzeit auf eine Weise, die zur Sache gehört. Genehmigt wird deutlich mehr: Von Januar bis Juli 2026 erteilten die Behörden Baugenehmigungen für 148.800 Wohnungen, 17.000 oder 12,9 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. In neu zu errichtenden Wohngebäuden waren es 121.200 Wohnungen, 13,5 Prozent mehr. Nach Gebäudeart stiegen Einfamilienhäuser um 9,7 auf 27.900, Zweifamilienhäuser um 25,0 auf 8.900 und Mehrfamilienhäuser um 15,1 auf 79.700 Wohnungen; Wohnheime gingen um 6,2 Prozent auf 4.700 zurück, der Umbau bestehender Gebäude stieg um 8,9 Prozent auf 24.900 Wohnungen.
Der Juli allein fällt dagegen ab: 22.500 genehmigte Wohnungen, nur 400 oder 1,9 Prozent mehr als im Juli 2025, im Neubau sogar nur 0,8 Prozent mehr. Das Statistische Bundesamt weist in derselben Mitteilung darauf hin, dass Genehmigungen häufig nicht im Monat ihrer Erteilung, sondern durch Nachmeldungen später in die Statistik einfließen; der jüngste Monat ist deshalb der unzuverlässigste. Die Siebenmonatssumme ist die belastbarere Zahl.
Die Aufträge zeigen in die andere Richtung. Der reale Auftragseingang im Bauhauptgewerbe lag im Juli 2026 um 1,9 Prozent unter dem Vorjahresmonat, im Hochbau um 1,5, im Tiefbau um 2,2 Prozent; gegenüber dem Vormonat fiel er saison- und kalenderbereinigt um 9,2 Prozent. Nominal stieg er um 2,7 Prozent. Aus den beiden Zahlen lässt sich die Preiskomponente herausrechnen, die in der Auftragsstatistik steckt: Wer von einem nominalen Zuwachs von 2,7 Prozent einen realen Rückgang von 1,9 Prozent abzieht, landet bei 4,7 Prozent; dieselbe Rechnung für den Umsatz, der nominal um 9,4 und real um 4,6 Prozent stieg, ergibt 4,6 Prozent. Diese beiden Werte sind keine unabhängige Bestätigung der 5,5 Prozent, und das ist ausdrücklich festzuhalten. Die reale Reihe ist eine preisbereinigte Größe, wie der Qualitätsbericht zum Monatsbericht im Bauhauptgewerbe ausweist, und der Qualitätsbericht zur Statistik der Bauleistungspreise nennt die Deflationierung anderer Statistiken als einen Zweck der Baupreisindizes. Welcher Preisindex den Auftragseingang im Bauhauptgewerbe genau bereinigt, steht in keinem der beiden Berichte; dass die herausgerechnete Preiskomponente von der Baupreisstatistik unabhängig wäre, lässt sich daraus jedenfalls nicht schließen. Die 4,6 und 4,7 Prozent sind deshalb als Rechenidentität zu lesen und nicht als zweite Messung. Die Abweichung von 4,6 und 4,7 gegenüber 5,5 Prozent erklärt sich außerdem aus der Mischung der Bereinigungen, denn der reale Wert ist kalenderbereinigt und der nominale nicht, und daraus, dass die Auftrags- und Umsatzstatistik Hoch- und Tiefbau zusammen erfasst.
Zusammengenommen heißt das: Genehmigt ist nicht beauftragt, und beauftragt ist nicht gebaut. Zwischen der Genehmigung und dem Spatenstich liegt die Finanzierung, und sie ist der Filter, durch den die 12,9 Prozent mehr Genehmigungen bisher nicht durchkommen. Eine genehmigte Wohnung, die nicht beauftragt wird, erzeugt keine Nachfrage auf dem Baumarkt und deshalb auch keinen Preisdruck. Das passt zu dem Bild aus Abschnitt 06: eine Kapazität, die zu einem Drittel frei liegt, bei einem Auftragsbestand von 3,7 Monaten.
Für die Zukunft ist das die eigentliche Prüfgröße, und sie lässt sich datieren. Wenn die 121.200 genehmigten Neubauwohnungen in Aufträge umschlagen, muss die Auslastung im Hochbau über die 64,1 Prozent vom August hinaus steigen, und dann wird aus der heutigen Kostenüberwälzung zusätzlich eine Knappheitsprämie. Bleibt der reale Auftragseingang dagegen negativ, muss die Preisrate 2027 in Richtung der Faktorkostenrate von 3,0 bis 5,5 Prozent zurückkommen. Die beiden Fälle unterscheiden sich in einer Zahl, die monatlich veröffentlicht wird.
Eine Preisrate wird erst anschaulich, wenn man sie auf ein Bauvorhaben rechnet. Die folgende Rechnung ist eigene Modellrechnung mit einem glatten Beispielbetrag, nicht eine Angabe des Statistischen Bundesamtes. Ein Bauwerk, das heute 400.000 Euro einschließlich Mehrwertsteuer kostet, hätte vor einem Jahr 379.147 Euro gekostet; der Unterschied beträgt 20.853 Euro. Umgekehrt gerechnet: Wer vor einem Jahr 400.000 Euro veranschlagt hatte, zahlt heute 22.000 Euro mehr. Im Basisjahr 2021, als der Index bei 100 stand und nicht bei den heutigen 141,7, hätte dasselbe Bauwerk noch 282.287 Euro gekostet, also 117.713 Euro weniger. Nicht die Jahresrate ist das Problem der Bauherren, sondern die aufgelaufene Summe aus fünf Jahren.
Weil der Index die Mehrwertsteuer enthält, lässt sich ein Teil des Zuwachses sofort zuordnen. Von den 22.000 Euro sind 19 von 119 Teilen Umsatzsteuer, also 3.513 Euro. Dieser Betrag fließt dem Staat zu, ohne dass darüber eine Entscheidung getroffen wurde; er ist die mechanische Folge davon, dass eine Wertsteuer auf eine steigende Bemessungsgrundlage trifft. In der Debatte über Baukosten kommt dieser Posten selten vor, obwohl er größer ist als die meisten Einzelmaßnahmen, über die diskutiert wird.
Für die Finanzierung bedeuten 22.000 Euro mehr Kapitalbedarf eine laufende Belastung, die von Zins und Tilgung abhängt. Unterstellt man modellhaft 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Anfangstilgung, also eine Annuität von 5,5 Prozent, sind das 1.210 Euro im Jahr oder 100,83 Euro im Monat, und zwar über die gesamte Laufzeit. Die Annahme über den Zins ist gesetzt und nicht belegt; mit 4,0 Prozent Zins wären es 1.320 Euro im Jahr. Wer die Rechnung umdreht, sieht die eigentliche Härte: Bei einer Annuität von 5,5 Prozent trägt jeder Euro Baukostensteigerung eine dauerhafte monatliche Belastung von 0,46 Cent, und bei einem Haushalt, dessen Budget die Rate begrenzt, bedeutet das eine kleinere Wohnung.
Die Mieter stehen in der Statistik an einer anderen Stelle. Die Instandhaltung von Wohngebäuden verteuerte sich um 6,0 Prozent und damit stärker als der Neubau mit 5,5 Prozent. Instandhaltung betrifft den Bestand, in dem fast alle wohnen, und sie landet über die Bewirtschaftungskosten und über Modernisierungen in den Mieten. Die Richtung ist eindeutig, die Höhe nicht: Wie viel von 6,0 Prozent Instandhaltungspreis in welcher Zeit in der Miete erscheint, ist mit den hier benutzten Quellen nicht zu beziffern und bleibt offen.
Der dritte Zahler ist der Staat als Bauherr, und bei ihm ist die Rechnung am eindeutigsten. Der Straßenbau verteuerte sich um 6,9 Prozent. Für ein Bauprogramm heißt das: Eine Milliarde Euro kauft 6,45 Prozent weniger Straße als ein Jahr zuvor. Ein Investitionstitel, der nominal unverändert bleibt, ist damit real gekürzt, ohne dass jemand eine Kürzung beschlossen hat. Wer öffentliche Investitionen in Euro plant und in Kilometern verspricht, muss diese Differenz entweder einpreisen oder später erklären.
Der Baupreisindex ist eine Preismessung an fest beschriebenen Leistungspositionen. Diese Konstruktion ist die Voraussetzung dafür, dass über die Zeit dasselbe verglichen wird, und sie ist gleichzeitig ihre Schwachstelle. Ändert sich der Inhalt einer Position, dann steckt in der gemessenen Preisänderung eine Qualitätsänderung. Die Position für Heizanlagen ist dafür der klarste Fall, weil sich dort innerhalb weniger Jahre die verbaute Technik verschoben hat. Ob die 5,2 Prozent dieser Position reiner Preis sind oder teils bessere Anlagen, lässt sich von außen nicht entscheiden. Dasselbe gilt in schwächerer Form für die Wärmedämm-Verbundsysteme mit ihren 5,7 Prozent.
Die zweite Grenze betrifft die Gewichte. Die Kostenanteile, mit denen Abschnitt 05 rechnet, stammen aus dem Berichtsjahr 2020 und sind damit sechs Jahre alt. Sie sind zudem nicht unabhängig von dem, was sie erklären sollen: Steigen Materialpreise stark, steigt der Materialanteil am Umsatz, und das Gewicht verschiebt sich dorthin, wo die Bewegung herkommt. Die Richtung dieses Fehlers ist nicht eindeutig, und auch das gehört gesagt. Ein höheres Materialgewicht hebt die gewogene Faktorkostenrate nur dann, wenn das Material schneller steigt als die anderen Posten, also in der unteren Matrixzeile mit 6,1 Prozent; dort schrumpft der Rest. In der oberen Zeile mit 2,0 Prozent liegt das Material unter Lohn und sonstigen Kosten, und ein höheres Materialgewicht senkt die Faktorkostenrate und hebt den Rest. Zur Probe: Mit Anteilen von 46,2 Prozent Material, 34,1 Prozent Personal und 19,7 Prozent sonstigen Kosten fällt die Zelle oben links von 3,00 auf 2,90 Prozent, der Rest steigt von 2,50 auf 2,60 Prozentpunkte. Die Gewichtsunsicherheit vergrößert die offene Spanne, sie verkleinert sie nicht.
Die dritte Grenze ist die Lohnmessung. Der Tarifsatz ist nicht der effektive Lohn. Übertarifliche Zahlungen, Überstunden, die Zusammensetzung der Belegschaft und die Angleichung zwischen Ost und West wirken alle auf die Lohnkosten je Stunde, und keine dieser Wirkungen steht in den 3,9 Prozent. Ein Arbeitskostenindex für den Abschnitt Baugewerbe wird nicht veröffentlicht. Die drei Lohnvarianten der Matrix bilden diese Lücke als Spanne ab.
Die vierte Grenze ist die Materialmessung, und sie ist die größte. Ein monatlicher Preisindex für den Materialkorb des Baus existiert nicht; die Sonderauswertung des Statistischen Bundesamtes zu Baumaterialien erscheint anlassbezogen und betraf zuletzt den Mai 2026. Für August 2026 bleibt nur der Rückgriff auf Gütergruppen der Erzeugerpreisstatistik, deren Zusammensetzung nicht dem Bau entspricht. Drei der vier Materialwerte, mit denen die Tabelle den mineralischen Rohbau belegt, sind deshalb drei Monate älter als die Preisrate, gegen die sie gehalten werden. Das ist in der Tabelle vermerkt und bleibt ein Mangel.
Die fünfte Grenze ist die Rekursion. Die Zerlegung in Abschnitt 05 lässt die Fremdleistungen bewusst außen vor, weil ihr Preis derselbe gesuchte Preis ist. Damit gilt die Aussage für die Eigenleistung eines durchschnittlichen Betriebs, nicht für die Rechnung, die am Ende beim Bauherrn liegt. Bei den großen Firmen, die 44,8 Prozent ihres Umsatzes für Fremdleistungen aufwenden, ist der eigene Kostenblock klein und die Frage verlagert sich fast vollständig nach unten in die Kette. Wer die Preisbildung am Bauwerk vollständig erklären will, braucht die Kostenstruktur jeder Stufe, und die liegt nicht vor.
Die erste Prüfgröße ist der Aufschlagsbeitrag, also der Teil der 5,5 Prozent, der nach Abzug der gewogenen Faktorkosten bleibt. Er liegt nach der Matrix zwischen 0,00 und 2,50 Prozentpunkten und ist damit nicht bestimmt; der Bericht erklärt ihn ausdrücklich für offen. Geschlossen wird er von zwei Reihen, die es nicht gibt: einem monatlichen Materialpreisindex für das Bauhauptgewerbe und einem Arbeitskostenindex für den Abschnitt Baugewerbe. Solange beide fehlen, ist jede präzise Angabe zum Aufschlag im Bau eine Schätzung mit unbekanntem Vorzeichen des Fehlers.
Die zweite ist die Streuung über die Gewerke. Sie beträgt 3,4 Prozentpunkte, von 4,2 Prozent bei den Mauerarbeiten bis 7,6 Prozent bei der Dachdeckung. An den Enden entspricht sie der Streuung der Vorleistungspreise, von Zement mit 0,4 bis Kupfer mit 34,6 Prozent; eine durchgehende Rangkorrelation gibt es nicht, weil der Kostenanteil je Gewerk unbekannt ist und mindestens vier Paare die Reihenfolge verfehlen. Diese Größe braucht keine Gewichte und ist deshalb der belastbarste Befund des Berichts, allerdings nur in dieser eingeschränkten Form und auf einer Zuordnung von Gewerk zu Vorleistung, die nicht amtlich ist. Falsifiziert wäre sie, wenn in einer künftigen Mitteilung die Gewerke nahe zusammenrücken, während die Vorleistungspreise weiter auseinanderliegen.
Die dritte ist die Auslastung im Hochbau. Sie lag im August 2026 bei 64,1 und im September bei 64,4 Prozent, der Auftragsbestand bei 3,7 beziehungsweise 3,9 Monaten. Solange diese Werte stehen, ist eine Knappheitsprämie als Haupterklärung ausgeschlossen. Nähert sich die Auslastung dem Niveau des Tiefbaus von 73,0 Prozent, ändert sich die Lage, und dieselbe Preisrate hätte dann eine andere Ursache; diese Schwelle ist gesetzt und nicht aus den Daten abgeleitet, weil es für den Hochbau keinen veröffentlichten Langfristdurchschnitt gibt, gegen den man sie prüfen könnte.
Die vierte ist das Zeitprofil. 44,4 Prozent der Jahresrate entfielen auf das Quartal mit der Mai-Erhebung, dem Quartal nach dem Tarifstichtag vom 1. April 2026, und der ifo-Preissaldo im Hochbau sprang in genau diesen beiden Monaten auf plus 8,4 und plus 9,0, nachdem er in sechs der sieben Monate davor negativ war. Offen bleibt der Schritt von November 2025 auf Februar 2026 mit 1,48 Prozent, für den die hier benutzten Quellen keinen Verursacher nennen.
Die fünfte ist der Umschlag von Genehmigungen in Aufträge. Genehmigt wurden von Januar bis Juli 2026 12,9 Prozent mehr Wohnungen, der reale Auftragseingang lag im Juli aber 1,9 Prozent unter dem Vorjahr. Wann und ob die Genehmigungen zu Aufträgen werden, ist offen; es ist die Größe, an der hängt, ob 2027 die Kostenüberwälzung ausläuft oder eine Knappheitsprämie dazukommt.
Die sechste ist der Risikoaufschlag für Festpreiszusagen über lange Bauzeiten. Er ist in diesem Bericht nicht beziffert und wird auch nicht geschätzt; er ist als mögliche Erklärung für einen Teil des offenen Rests benannt, nicht als Befund. Die nächsten Messpunkte stehen fest: die Erhebung des Baupreisindex im November 2026 mit Veröffentlichung im Januar 2027, die Erzeugerpreise monatlich und die ifo-Reihen monatlich.
Eigene Modellrechnung, keine amtliche Zerlegung. Die Preisrate von 5,5 Prozent wird gegen eine gewogene Faktorkostenrate gehalten. Die Gewichte stammen aus der Kostenstrukturstatistik des Statistischen Bundesamtes für das Baugewerbe (Berichtsjahr 2020, Anteile am Gesamtumsatz: Materialaufwand 28,6 Prozent, Personalkosten 27,2 Prozent, Fremdleistungen 30,5 Prozent). Die Fremdleistungen sind selbst Bauleistung und tragen dieselbe Frage eine Stufe tiefer; sie bleiben deshalb außen vor, die drei übrigen Posten werden auf 100 Prozent hochgerechnet, was Material 41,2, Personal 39,1 und sonstige Kosten 19,7 Prozent ergibt. Für die sonstigen Kosten ist der vorläufige Verbraucherpreisanstieg von 3,3 Prozent (September 2026) eingesetzt; nimmt man stattdessen die Dienstleistungen mit 2,7 Prozent, verschiebt sich jede Zelle um 0,12 Prozentpunkte nach oben. Die Materialraten stammen aus der Erzeugerpreisstatistik und sind damit Preise im Inlandsabsatz ohne Umsatzsteuer auf der Erzeugerstufe, nicht Einkaufspreise eines Baubetriebs; importierte Mengen, Handelsstufen und Rabatte sind darin nicht abgebildet. Die Zeilen variieren den Materialkorb, die Spalten die Lohnkosten. Gelesen wird die Tabelle so: Je weiter rechts unten, desto vollständiger erklären die Kosten den Preis.
| Materialkorb in der Zeile, Lohnkosten in der Spalte | +3,9 % (Tarif West) | +5,3 % (Tarif Ost) | +6,0 % (angenommen) |
|---|---|---|---|
| Material +2,0 % (mineralisch geprägter Korb) | 2,50 pp | 1,95 pp | 1,68 pp |
| Material +6,1 % (Vorleistungsgüter insgesamt) | 0,81 pp | 0,27 pp | 0,00 pp |
Aufschlagsbeitrag in Prozentpunkten der gemeldeten 5,5 Prozent. Die Spannweite der sechs Zellen reicht von 0,00 bis 2,50 Prozentpunkten, also von null bis 45 Prozent des Preisanstiegs. Keine der sechs Zellen ist durch die veröffentlichten Daten ausgeschlossen, weil das Statistische Bundesamt für das Baugewerbe weder einen monatlichen Materialpreisindex noch einen Arbeitskostenindex veröffentlicht.
Drei Linsen auf denselben Befund: ein Preisanstieg von 5,5 Prozent in einem Markt, dessen Hochbau zu 64,1 Prozent ausgelastet ist.
Die Schlagzeile lautet, Bauen werde teurer. Nachgerechnet steht da etwas Genaueres: Ein Markt mit einem Drittel freier Kapazität reicht Faktorpreise weiter, die er selbst nicht gesetzt hat, und tut das in dem Quartal, in dem sie sich geändert haben. Wer die Baupreise senken will, muss deshalb an den Vorleistungen ansetzen oder an der Menge, die den Fixkostenblock trägt. Ein Appell an die Bauwirtschaft, weniger aufzuschlagen, trifft einen Posten, dessen Größe zwischen null und 2,5 Prozentpunkten liegt und den niemand kennt.
Modell/Was-wäre-wenn: Der Fall gehört zur Klasse der Angebotsmärkte mit kurzfristig starrer Kapazität. Dort entscheidet die Steigung der Angebotskurve darüber, ob zusätzliche Nachfrage in Menge oder in Preis fließt; für die deutsche Bauwirtschaft ist diese Elastizität in diesem Bericht nicht beziffert und bleibt offen. Es ist genau die Frage, die die volle interaktive Analyse zur Neubauförderung durchrechnet: Eine Förderung, die in ein Angebot mit geringer Preiselastizität gegeben wird, hebt den Preis, statt Wohnungen zu schaffen. Der hier gemessene Befund ist das Gegenstück dazu, weil er die Kostenseite betrifft; beide Richtungen treffen sich in derselben Elastizität. Ein einfacher Kurvenverlauf gibt das nicht her, daher der Verweis auf die volle Analyse.
Modell-Einordnung, keine Prognose — getrennt von den oben belegten Zahlen.
Alle Zahlen in diesem Bericht sind mit Primärquelle belegt (amtliche Angaben). Modell-Lesarten (ökonomische Einordnungen) sind als solche gekennzeichnet und von den Fakten getrennt.