Baugenehmigungen 2026 plus 12,1 Prozent, 453.500 Wohnungen ohne Baubeginn

Die Zahl der genehmigten Wohnungen steigt nach 2025 auch in den ersten acht Monaten von 2026: 169.400 Wohnungen, 18.300 mehr als im Vorjahreszeitraum. Gelesen wird das als Erholung. Bevor man das tut, lohnt die Frage, was eine Genehmigung ökonomisch überhaupt ist. Sie verpflichtet niemanden zu bauen, sondern erlaubt es befristet, nach § 73 Absatz 1 der Musterbauordnung drei Jahre lang und in Bayern vier, verlängerbar auf Antrag, und sie kostet einen Bruchteil der Bausumme. Damit hat sie die Form einer Option: geringe Prämie, fester Ausübungszeitraum, Ausübungspreis gleich den Baukosten. Für Optionen gilt eine andere Entscheidungsregel als für Investitionen ohne Wartemöglichkeit, und die sagt etwas Unbequemes voraus. Wenn der Ertrag unsicher und die Ausgabe unumkehrbar ist, wird nicht gebaut, sobald sich ein Projekt rechnet, sondern erst, wenn es sich um einen Abstand mehr als rechnet, der mit der Unsicherheit wächst. In diesem Abstand sammeln sich Genehmigungen, die niemand ausübt. Die amtlichen Bestandszahlen passen dazu: Zum Jahresende 2025 lagen 760.700 genehmigte Wohnungen unfertig, so viele wie ein Jahr zuvor, aber anders zusammengesetzt. Die Zahl der Wohnungen im Bau fiel von 330.000 auf 307.200, die der noch nicht begonnenen stieg damit rechnerisch von 429.700 auf 453.500, ihr Anteil am Überhang von 56,6 auf 59,6 Prozent. Dazu erloschen 35.700 Baugenehmigungen, der höchste Wert seit 2002. Fertiggestellt wurden 206.600 Wohnungen, 18,0 Prozent weniger als 2024. Dieser Bericht leitet aus dem Modell vier Vorhersagen ab, prüft die drei davon, die sich mit veröffentlichten Daten prüfen lassen, hält das Ergebnis gegen die Zeitverzugs-Erklärung des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe und benennt, welche Zahl im Mai 2027 zwischen beiden entscheidet.

Die Pressemitteilung Nr. 370 vom 16. Oktober 2026 nennt für den August 20.600 genehmigte Wohnungen, 1.300 oder 6,8 Prozent mehr als im August 2025. Davon entfallen 16.500 auf den Neubau, ein Zuwachs von 700 oder 4,2 Prozent, und 4.200 auf Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden, dort 600 oder 18,2 Prozent mehr. Der Achtmonatszeitraum Januar bis August 2026 kommt auf 169.400 Wohnungen, 18.300 oder 12,1 Prozent über dem Vorjahr. Der Vorjahreswert ergibt sich daraus mit 151.100.

Die Aufgliederung des Achtmonatszeitraums sagt etwas über die Zusammensetzung des Zuwachses. In neuen Wohngebäuden wurden 137.500 Wohnungen genehmigt, 15.400 oder 12,7 Prozent mehr. Darin stecken 31.500 Wohnungen in Einfamilienhäusern mit einem Zuwachs von 7,8 Prozent, 10.000 in Zweifamilienhäusern mit 21,7 Prozent, 90.600 in Mehrfamilienhäusern mit 14,5 Prozent und 5.300 in Wohnheimen mit einem Rückgang von 2,0 Prozent. Dazu kommen 2.900 Wohnungen in neuen Nichtwohngebäuden, 5,9 Prozent mehr, sowie 29.100 Wohnungen durch Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden, 10,1 Prozent mehr.

Die Rundung auf Hunderter, mit der die Mitteilung arbeitet, ist für den Leser kein Nebenthema, weil sie bei kleinen Absolutwerten über einen Prozentpunkt ausmacht. Die Teilsummen des Achtmonatszeitraums addieren sich auf 169.500 statt 169.400, die vier Gebäudetypen des Neubaus auf 137.400 statt 137.500, und 16.500 plus 4.200 ergeben im August 20.700 statt der gemeldeten 20.600. Rechnet man die Raten aus den gerundeten Werten nach, trifft man die Größenordnung, aber selten die Nachkommastelle: 169.400 gegen 151.100 ergibt 12,11 Prozent und damit genau die gemeldeten 12,1, 90.600 gegen 79.100 ergibt 14,54 gegen gemeldete 14,5. Daneben stehen Abweichungen nach beiden Seiten, bei den Einfamilienhäusern 7,9 gegen 7,8 Prozent, bei den Zweifamilienhäusern 22,0 gegen 21,7, im Monatswert August 6,7 gegen 6,8, beim Neubau im August 4,4 gegen 4,2 und am weitesten daneben bei den Wohnungen in bestehenden Gebäuden im August, wo aus 600 mehr auf eine Basis von 3.600 rechnerisch 16,7 Prozent werden und nicht die gemeldeten 18,2. In allen Fällen rechnet das Statistische Bundesamt mit den ungerundeten Ausgangswerten, veröffentlicht aber gerundete; wer die Prozentangaben aus der Mitteilung nachrechnen will, kann das bei kleinen Zahlen nicht genau tun. Für diesen Bericht hat das eine Folge: Die 18,2 Prozent, auf die Abschnitt 08 noch einmal zurückkommt, sind die unsicherste Rate der ganzen Meldung.

Was in dieser Mitteilung nicht steht, ist ebenso wichtig: eine Angabe darüber, wie viele der genehmigten Wohnungen begonnen wurden. Die Baugenehmigungsstatistik zählt Erlaubnisse, die Baufertigstellungsstatistik zählt fertige Gebäude. Zwischen beiden liegt eine Lücke, über die nur einmal im Jahr berichtet wird, und zwar im Mai für das abgelaufene Jahr. Diese Jahresmeldung ist der Grund, warum dieser Bericht nicht bei den 12,1 Prozent bleiben kann. Hinzu kommt der Methodenhinweis der Mitteilung: Die Statistik beruht auf Meldungen der Länderämter und nimmt Nachmeldungen auf, verspätet eingegangene Fälle gehen erst später ein. Nachmeldungen wirken überwiegend nach oben; dass einzelne Werte zwischen zwei Mitteilungen auch sinken, zeigt Abschnitt 08 am Genehmigungsjahr 2024.

Der Vorgang gehört zur Klasse der Investitionsentscheidungen unter Unsicherheit, und die unterscheidet sich in einem Punkt scharf von der gewöhnlichen Kapitalwertrechnung. Die gewöhnliche Regel lautet: investieren, sobald der erwartete Ertrag die Ausgabe deckt. Sie setzt stillschweigend voraus, dass die Entscheidung heute oder nie fällt. Trifft das nicht zu, und kommen zwei weitere Eigenschaften hinzu, dann ist sie falsch. Die erste ist Unumkehrbarkeit: Eine aufgestellte Baugrube lässt sich nicht zurückgeben. Die zweite ist Unsicherheit über den Ertrag, die mit der Zeit abnimmt, weil man mehr über Mieten, Zinsen, Förderrecht und Baukosten erfährt. Unter diesen Bedingungen hat das Abwarten selbst einen Wert, und zwar einen positiven: Wer wartet, behält die Möglichkeit, bei schlechter Nachricht gar nicht zu bauen. Diese Möglichkeit geht in dem Moment verloren, in dem der erste Euro unumkehrbar ausgegeben wird. Robert McDonald und Daniel Siegel haben das 1986 formal gezeigt, Avinash Dixit und Robert Pindyck haben es 1994 zur Investitionstheorie ausgebaut.

Die Folge ist eine Schwelle, die über der gewöhnlichen liegt. Gebaut wird nicht, wenn der Ertragswert die Baukosten erreicht, sondern erst, wenn er sie um einen Zuschlag übersteigt, der den aufgegebenen Wartewert ersetzt. Dieser Zuschlag ist kein Schönheitsfehler des Modells, sondern sein Kern, und er wächst mit der Schwankungsbreite der Erwartungen. In ruhigen Zeiten ist er klein, in unruhigen groß. Er erklärt, warum Investitionen manchmal ausbleiben, obwohl jede Rechnung auf dem Papier aufgeht.

Die deutsche Baugenehmigung hat diese Form, und zwar aus einem rechtlichen Grund. Die Musterbauordnung regelt in § 73 Absatz 1, dass die Baugenehmigung erlischt, wenn innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung nicht begonnen oder die Bauausführung länger als ein Jahr unterbrochen worden ist. Absatz 2 erlaubt, die Frist auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu einem Jahr zu verlängern, auch rückwirkend, sofern der Antrag vor Fristablauf eingeht. Die Musterbauordnung ist selbst kein geltendes Recht, sondern die Vorlage, der die Landesbauordnungen in diesem Punkt überwiegend folgen; Bayern weicht ab und setzt in Artikel 69 Absatz 1 der Bayerischen Bauordnung vier Jahre, verlängerbar um jeweils bis zu vier Jahre. Welche Länder außerdem abweichen, ist für diesen Bericht nicht erhoben; die Fristen liegen danach bei drei bis vier Jahren, und wo im Folgenden mit einer Frist gerechnet wird, steht diese Spanne. Damit stehen alle Bestandteile einer Option beieinander: ein Recht ohne Pflicht, eine befristete Ausübungsfrist, ein Ausübungspreis in Höhe der Baukosten und ein Basiswert in Höhe des erwarteten Gebäudewerts.

Entscheidend ist das Verhältnis der Prämie zum Ausübungspreis. Planung, Gebühren und Nachweise, die zur Genehmigung führen, kosten einen einstelligen Prozentsatz dessen, was der Bau kostet. Eine Option, deren Prämie klein und deren Laufzeit mehrere Jahre beträgt, wird gekauft, sobald ihr Wert die Prämie übersteigt, und bei kleiner Prämie ist das früh. Gekauft wird sie also lange, bevor man weiß, ob man sie ausüben will. Genau an dieser Stelle trennt sich das Modell von der Lesart, die eine steigende Genehmigungszahl als Ankündigung künftiger Wohnungen liest. Die Genehmigungszahl misst nach dem Modell, wie viele Optionen gekauft wurden. Über die Ausübung sagt sie fast nichts.

Eine zweite Eigenschaft kommt hinzu und verstärkt die erste. Eine genehmigte Fläche ist mehr wert als eine ungenehmigte, weil der Erwerber ein Verfahren gespart hat. Die Option ist also übertragbar. Damit lohnt sie sich auch für den, der selbst nie bauen will, und der Zusammenhang zwischen Genehmigung und Bauabsicht wird noch schwächer, als er nach der reinen Optionsrechnung schon wäre. Beziffern lässt sich dieser Aufpreis hier nicht; eine Statistik über den Handel mit genehmigten Grundstücken gibt es nicht. Der Punkt bleibt offen und wird im Folgenden nicht als Beleg verwendet.

Aus dem Modell lassen sich vier Aussagen ableiten, und zwar ohne einen Blick in die Statistik. Sie sind der Maßstab, an dem die Zahlen in den folgenden Abschnitten gemessen werden, nicht ihre Zusammenfassung.

Erstens: Genehmigungen reagieren früher und stärker als Baubeginne. Weil die Prämie klein ist, genügt eine leichte Verbesserung der Aussichten, um die Option zu kaufen; für die Ausübung muss der ganze Zuschlag überwunden werden. Eine steigende Genehmigungszahl ist deshalb ein schwaches Signal über künftige Fertigstellungen, kein starkes. Diese erste Aussage lässt sich mit den veröffentlichten Daten nicht direkt prüfen, weil Baubeginne in Deutschland nicht gezählt werden; Abschnitt 08 führt diese Lücke als erste auf. Prüfbar sind die drei folgenden, und auf sie beziehen sich die Abschnitte 04 bis 06.

Zweitens: Steigt der Zuschlag, schichtet sich der Bestand der unfertigen Vorhaben um, auch wenn er insgesamt gleich bleibt. Die nicht begonnenen Vorhaben nehmen zu, die Wohnungen im Bau ab. Der Bestand wäre dann kein Stau in einer Warteschlange, sondern ein Lager unausgeübter Rechte.

Drittens: Optionen, die bis zum Ende der Frist nicht ausgeübt werden, verfallen. Die Zahl der erloschenen Genehmigungen muss also steigen, und zwar mit einem Verzug von drei bis vier Jahren nach dem Ereignis, das den Zuschlag hat wachsen lassen. Das ist der Zeitraum, den § 73 der Musterbauordnung und Artikel 69 der Bayerischen Bauordnung setzen.

Viertens, und das ist die Vorhersage, die am leichtesten zu übersehen ist: Für ein begonnenes Vorhaben gilt das Modell nicht mehr. Die Option ist ausgeübt, die Ausgabe versenkt, und die verbleibende Frage lautet nicht mehr ob, sondern wie schnell. Wer bereits gebaut hat, bricht deshalb nicht ab, er streckt. Die durchschnittliche Bauzeit muss also steigen, während die Zahl der Wohnungen im Bau fällt. Diese Kombination unterscheidet das Modell von der schlichten Vermutung, dass eben weniger gebaut wird, denn weniger Bauen allein verlängert keine Bauzeit.

Streicht man alle Zahlen, bleibt folgende Aussage übrig: Eine Genehmigung ist ein befristetes Recht, keine Verpflichtung. Wächst die Unsicherheit über den Ertrag, dann wächst der Abstand zwischen dem Punkt, an dem ein Vorhaben sich rechnet, und dem Punkt, an dem es begonnen wird. In diesem Abstand steigt die Zahl der Genehmigungen, ohne dass die Zahl der Baustellen steigt.

Eine Größe, die das Modell verlangt, ist hier nicht messbar: die Schwankungsbreite der Ertragserwartungen, aus der sich der Zuschlag rechnerisch ergibt. Dafür bräuchte man eine Erwartungsreihe über Mieten und Verkaufspreise je Projekt, und die gibt es nicht. Der Zuschlag bleibt in diesem Bericht unbeziffert, und es wird im Folgenden auch nicht behauptet, seine Höhe oder seine Veränderung gemessen zu haben. Geprüft wird ausschließlich, ob sich der Bestand so umschichtet, wie es das Modell verlangt. Dafür genügen drei veröffentlichte Zahlen.

Die Pressemitteilung Nr. 174 vom 22. Mai 2026 weist den Bauüberhang zum Jahresende 2025 mit 760.700 genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen aus und bezeichnet ihn ausdrücklich als auf Vorjahresniveau; Ende 2024 waren es 759.700. Wer nur diese beiden Zahlen nebeneinander legt, sieht Stillstand. Die Zusammensetzung sagt das Gegenteil.

Im Bau befanden sich Ende 2025 noch 307.200 Wohnungen, Ende 2024 waren es 330.000. Das sind 22.800 Wohnungen im Bau weniger, ein Rückgang von 6,9 Prozent. Der Rest des Überhangs war noch nicht begonnen, und für diesen Rest veröffentlicht das Statistische Bundesamt keine eigene Zahl. Gebildet als Differenz ergibt er für Ende 2025 453.500 Wohnungen und für Ende 2024 429.700, also 23.800 oder 5,5 Prozent mehr. Beide Werte sind eigene Rechnung, 760.700 minus 307.200 und 759.700 minus 330.000; sie stehen so in keiner der beiden Mitteilungen. Im Folgenden steht der kürzere Ausdruck „Baustellen" für Wohnungen im Bau, obwohl eine Baustelle viele Wohnungen tragen kann — gezählt werden durchgehend Wohnungen, nicht Bauvorhaben.

Daraus folgt die Größe, auf die das Modell zeigt, und sie ist mit einem Vorbehalt zu lesen, der sofort dazugehört. Neu erteilte Genehmigungen landen definitionsgemäß zuerst in der Gruppe der nicht begonnenen Vorhaben. Steigen die Genehmigungen, steigt diese Gruppe schon aus Rechenmechanik, ohne dass sich an irgendeiner Entscheidung etwas geändert hätte, und 2025 kamen 238.100 Genehmigungen hinzu. Mit diesem Vorbehalt: Der Anteil der noch nicht begonnenen Wohnungen am Bauüberhang lag Ende 2024 bei 56,56 Prozent und Ende 2025 bei 59,62 Prozent, er ist um 3,05 Prozentpunkte gestiegen, bei praktisch unverändertem Gesamtbestand. Das ist der Verlauf, den die zweite Vorhersage aus Abschnitt 03 verlangt. Ein Teil davon ist die Spur des Zuflusses, nicht die Spur einer Entscheidung. Der Anteil taugt deshalb als Hinweis, nicht als Beleg.

Was dieser Mechanik nicht zuzuschreiben ist, ist die andere Hälfte der Bewegung: der absolute Rückgang der Baustellen um 22.800 in einem Jahr, in dem die Genehmigungen zunahmen. Ein Zufluss kann die Gruppe der nicht Begonnenen aufblähen, aber er kann die Gruppe der Begonnenen nicht leeren. Wohnungen verlassen diese Gruppe nur durch Fertigstellung, und fertiggestellt wurden 2025 nur 206.600, nach der Mitteilung 18,0 Prozent oder 45.400 weniger als im Vorjahr. Es wurden also gleichzeitig weniger Baustellen beendet und weniger neue eröffnet. Für die vierte Vorhersage ist das der Anfang, Abschnitt 06 führt sie zu Ende.

Zur Größenordnung, weil die Zahlen für sich schwer einzuordnen sind: Beim Fertigstellungstempo des Jahres 2025 entsprechen 760.700 unfertige Wohnungen knapp dreieinhalb Jahren Arbeit, allein die 453.500 nicht begonnenen gut zwei Jahren. An der Zahl genehmigter Wohnungen fehlt es also nicht. Ob der Bestand regional und nach Bauform dort liegt, wo nachgefragt wird, prüft dieser Bericht nicht; eine Gliederung des Überhangs nach Ländern oder Gebäudetypen ist in den herangezogenen Mitteilungen nicht enthalten und bleibt offen.

Eine Klarstellung zum Modell, weil hier leicht zwei Dinge durcheinandergehen. Belegt ist die Bewegung des Ausübungspreises: Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden lagen im August 2026 um 5,5 Prozent über dem Vorjahr und um 41,7 Prozent über dem Basisjahr 2021, nachgerechnet im Bericht zu den Baupreisen vom 11. Oktober 2026. Ein höherer Ausübungspreis hält die Option weiter aus dem Geld und verschiebt damit den Zeitpunkt der Ausübung nach hinten. Dass auch der Zuschlag auf die Investitionsschwelle gewachsen ist, folgt daraus nicht, denn der hängt an der Schwankungsbreite der Ertragserwartungen, und die ist nach Abschnitt 03 nicht erhoben. Was sich ausschließen lässt, ist eine Erklärung durch Kapazitätsmangel: Das ifo Institut weist den Hochbau für August 2026 mit 64,1 Prozent Auslastung aus, mehr als ein Drittel liegt frei. Es fehlt nicht an Kolonnen. Die Seite des Basiswerts, also die erwarteten Mieten und Verkaufspreise, ist hier ebenfalls nicht erhoben.

Die dritte Vorhersage aus Abschnitt 03 ist die unangenehmste für jede Erklärung, die auf eine Warteschlange setzt. Eine Warteschlange löst sich auf, eine verfallene Option ist weg. Das Statistische Bundesamt zählt diesen Verfall: Im Jahr 2025 erloschen 35.700 Baugenehmigungen, der höchste Wert seit 2002. Im Jahr davor waren es 29.000, was in der Mitteilung vom 23. Mai 2025 ebenfalls als höchster Wert seit 2002 bezeichnet wurde. Der Rekord ist also 2025 zum zweiten Mal in Folge gebrochen worden, um 6.700 oder 23,1 Prozent.

Bevor man diese Zahl weiterverwendet, muss man ihre Einheit lesen, und sie ist eine andere als die aller übrigen Zahlen dieses Berichts. Die Mitteilung zählt erloschene Baugenehmigungen, also Bescheide, nicht erloschene Wohnungen. Ein Bescheid kann eine einzelne Wohnung tragen oder ein Mehrfamilienhaus mit dreißig. Wie viele Wohnungen hinter den 35.700 Bescheiden stehen, ist nicht veröffentlicht. Es sind mindestens so viele wie Bescheide, weil jeder Bescheid für mindestens eine Wohnung gilt, und wahrscheinlich deutlich mehr; mehr lässt sich aus den veröffentlichten Daten nicht sagen. Deshalb wird diese Zahl hier nicht gegen die 238.100 genehmigten Wohnungen gehalten. Ein solcher Quotient hätte zwei verschiedene Einheiten im Zähler und im Nenner und wäre keine Quote, sondern ein Rechenfehler.

Was bleibt, ist die Richtung und der Zeitpunkt, und für die dritte Vorhersage genügt das. Wer 2025 eine Genehmigung verfallen lässt, hat sie bei einer Frist von drei bis vier Jahren regelmäßig 2021 oder 2022 erhalten, gegebenenfalls um ein Verlängerungsjahr verschoben; in Ländern, die der Dreijahresfrist der Musterbauordnung folgen, eher 2022, in Bayern eher 2021. Eine Gliederung der erloschenen Genehmigungen nach Erteilungsjahrgang weist die Statistik nicht aus, der Rückschluss folgt allein aus den Fristen. In diesen Zeitraum fällt der Sprung der Baupreise: Der Index für Wohngebäude liegt im August 2026 um 41,7 Prozent über dem Basisjahr 2021. Der Verfall kommt damit in dem Jahr an, in dem er nach der Fristenlogik ankommen muss. Das ist keine unabhängige Bestätigung des Modells, sondern eine Konsistenzprüfung. Ein anderer Verlauf hätte das Modell beschädigt, dieser tut es nicht.

Ein Einwand bleibt ungeprüft und soll genannt werden: Erlöschen ist auch ein Verwaltungsvorgang, und wie zuverlässig die unteren Bauaufsichtsbehörden es melden, lässt sich von außen nicht beurteilen. Ein Teil des Anstiegs könnte auf eine sorgfältigere Erfassung zurückgehen statt auf mehr Verfall. Eine Prüfung dieser Möglichkeit gibt die veröffentlichte Statistik nicht her.

Die vierte Vorhersage ist die trennscharfste, weil sie zwei Größen koppelt, die sich sonst unabhängig bewegen könnten. Ist die Option ausgeübt und das Geld versenkt, verschwindet der Wartewert; ein begonnenes Vorhaben wird dann nicht aufgegeben, sondern verlangsamt. Die durchschnittliche Bauzeit muss also steigen, während die Zahl der Baustellen fällt.

Beide Größen stehen in der Mitteilung vom 22. Mai 2026. Die durchschnittliche Dauer von der Genehmigung bis zur Fertigstellung einer Wohnung in einem neu errichteten Wohngebäude betrug 2025 27 Monate. 2024 waren es 26 Monate, 2020 noch 20. Die Verlängerung seit 2020 beträgt damit sieben Monate oder 35 Prozent. Die Zahl der Baustellen fiel im Jahr 2025 von 330.000 auf 307.200. Die Kombination liegt vor: länger und weniger.

Der Rohbaustand zeigt in dieselbe Richtung, trägt aber nichts. Von den 307.200 Wohnungen im Bau Ende 2025 waren 158.600 unter Dach beziehungsweise im Rohbau fertiggestellt, Ende 2024 waren es 179.200 von 330.000. In Anteilen sind das 51,6 nach 54,3 Prozent. Der Bestand der Baustellen ist also nicht nur kleiner, sondern auch weniger weit gediehen. Das ist mit beiden Erklärungen vereinbar und wird hier nicht als Beleg gezählt, denn ein schrumpfender Bestand mit unveränderter Zusammensetzung des Zuflusses zeigt denselben Anteil.

Die Bauzeit selbst hat eine Eigenschaft, die man bei der Deutung kennen muss, und sie schwächt den Befund ab. Gemessen wird die Dauer von der Genehmigung bis zur Fertigstellung, nicht vom Baubeginn bis zur Fertigstellung. Die Zahl enthält also die Wartezeit vor dem Spatenstich mit. Steigt sie, kann das heißen, dass langsamer gebaut wird, oder dass länger gewartet wurde, bevor man begann. Für das Modell sind beide Lesarten günstig, denn die zweite ist unmittelbar der Optionswert. Für die vierte Vorhersage in ihrer engen Fassung, dass begonnene Vorhaben gestreckt werden, trägt die Zahl deshalb nur zur Hälfte. Eine Statistik über Baubeginne, die die beiden Anteile trennen würde, existiert in Deutschland nicht; der Zentralverband Deutsches Baugewerbe fordert ihre Einführung in derselben Meldung, aus der die Fertigstellungszahlen stammen.

Es gibt eine andere, öffentlich vertretene Erklärung derselben Zahlen, und sie kommt von einer Stelle, die den Markt kennt. Der Zentralverband Deutsches Baugewerbe hat am 22. Mai 2026 zu den Fertigstellungszahlen Stellung genommen. Hauptgeschäftsführer Felix Pakleppa nennt die 206.600 fertiggestellten Wohnungen dort die direkte Folge des Genehmigungseinbruchs, der 2022 begann, und führt die niedrigen Fertigstellungen auf die schwachen Genehmigungsjahre 2023 und 2024 zurück. Für 2026 erwartet er 210.000 bis 220.000 Wohnungen, gestützt auf die bisherigen Genehmigungstrends. Zum Bedarf nennt er rund 400.000 Genehmigungen im Jahr und hält fest, dass selbst bei sofortigem Erreichen dieses Werts die Wirkung auf die Fertigstellungen frühestens 2028 spürbar wäre. Gefordert werden eine Ausweitung der Sonderabschreibung, Finanzierungserleichterungen zum Abbau des Bauüberhangs und eine Baubeginn-Statistik.

Das ist ein geschlossenes Modell, und es ist nicht dasselbe wie das hier geprüfte. Es beschreibt eine Pipeline mit festem Durchsatz: Was oben hineingeht, kommt unten nach einer Laufzeit heraus. Die Genehmigung ist darin keine Entscheidung, sondern ein Eintritt in eine Warteschlange. Den gemeinsamen Rückgang von Genehmigungen und Fertigstellungen erklären beide Modelle gleich gut, und ein Verzug von gut zwei Jahren passt zu den 27 Monaten Bauzeit.

Für die Zukunft sagen sie Verschiedenes, und darin liegt der Prüfpunkt. Das Pipeline-Modell verlangt, dass der Genehmigungsanstieg von 2025 und 2026 die Warteschlange füllt. Baubeginne stehen in dieser Schlange vor den Fertigstellungen; wenn der Durchsatz fest ist, muss der Bestand der Baustellen steigen, bevor zwei Jahre später die Fertigstellungen anziehen. Nach dem Optionsmodell gehen die Genehmigungen stattdessen in den Bestand der nicht begonnenen Vorhaben, und die Baustellen bleiben rückläufig, weil über sie die Ausübungsschwelle entscheidet und nicht die Warteschlange.

Für 2025 ist das Pipeline-Modell in diesem Punkt schon einmal nicht aufgegangen. Die Genehmigungen stiegen von 215.900 auf 238.100, und die Baustellen fielen um 6,9 Prozent. Das ist allerdings kein hinreichender Einwand, denn zwischen Genehmigung und Spatenstich liegen Ausschreibung und Finanzierung, und ein Jahr Verzug ist dafür nicht zu lang. Entschieden wird die Frage erst am Bestand zum Jahresende 2026, der im Mai 2027 veröffentlicht wird. Bis dahin wird der Genehmigungsanstieg zwei Jahre alt sein.

Eine dritte Erklärung lässt sich mit diesem Test nicht ausschließen, und das ist die wichtigste Einschränkung dieses Berichts: Kreditrationierung. Wenn Projekte nicht begonnen werden, weil keine Bank finanziert, entstehen dieselben Muster — mehr nicht begonnene Vorhaben, weniger Baustellen, mehr erloschene Genehmigungen. Der Zentralverband fordert mit den Finanzierungserleichterungen genau diese Lesart. Sie von der Optionslesart zu trennen, verlangt Daten darüber, wer eine Finanzierung beantragt und nicht erhalten hat, und solche Daten sind nicht veröffentlicht. Der hier vorgeschlagene Test trennt das Optionsmodell vom Pipeline-Modell, nicht vom Finanzierungsmodell. Wer das eine fürs andere nimmt, überdehnt den Befund.

Vier Lücken gehören genannt, weil sie die Reichweite der Rechnung begrenzen. Die erste ist die fehlende Baubeginn-Statistik. In Deutschland wird gezählt, was genehmigt und was fertig wird; dass ein Bau begonnen hat, erfährt die Statistik nur mittelbar über die Bestandserhebung zum Jahresende. Deshalb ist die zentrale Größe dieses Berichts, der Übergang von der Genehmigung zum Spatenstich, nur einmal im Jahr und nur als Bestand sichtbar, nie als Fluss.

Die zweite ist die Bestandsrechnung, die sich nicht schließen lässt, und zwar aus einem Grund, der zugleich eine Warnung ist. Setzt man den Überhang von Ende 2024 mit 759.700 an, addiert die 238.100 im Jahr 2025 genehmigten Wohnungen und zieht die 206.600 Fertigstellungen ab, kommt man auf 791.200. Ausgewiesen sind 760.700. Es müssen also 30.500 Wohnungen anders abgegangen sein, im Wesentlichen durch Erlöschen. Die einzige veröffentlichte Zahl dazu sind die 35.700 erloschenen Genehmigungen, und sie sind Bescheide: Der Vergleich ergäbe 0,85 Wohnungen je Bescheid, also weniger als eine, was unmöglich ist. Die Rechnung geht nicht auf, weil ihre Posten verschiedene Einheiten und verschiedene Erfassungsbereiche haben; die Genehmigungsstatistik zählt unter anderem Wohnungen in Nichtwohngebäuden und Umbaumaßnahmen mit, die Bestandsrechnung des Überhangs ist anders geschnitten, und Nachmeldungen erreichen die Reihen zu verschiedenen Zeitpunkten. Für die Befunde dieses Berichts ist das ohne Folge, weil keiner von ihnen an dieser Rechnung hängt. Wer sie dennoch führt, überschätzt die Vergleichbarkeit der Reihen.

Die dritte ist die Vorläufigkeit der Werte, und sie wirkt in beide Richtungen. Die Genehmigungsstatistik weist für 2024 in der Mitteilung vom 18. Februar 2025 einen Wert von 215.900 Wohnungen aus. Der Anstieg 2025 wird mit 10,6 Prozent auf 238.100 angegeben, was auf eine Basis von rund 215.300 zurückrechnet, also auf einen um etwa 600 Wohnungen niedrigeren Wert. Gegen die veröffentlichten 215.900 gerechnet beträgt der Anstieg 10,3 statt 10,6 Prozent. Derselbe Effekt steckt in den Fertigstellungen: Die Mitteilung vom 22. Mai 2026 nennt einen Rückgang von 45.400 Wohnungen auf 206.600, was eine Vorjahresbasis von 252.000 bedeutet, während die Mitteilung vom 23. Mai 2025 für 2024 den Wert 251.900 veröffentlicht hat. Beide Abweichungen liegen innerhalb eines Rundungsschritts und ändern an keinem Befund etwas. In der Tabelle dieses Berichts steht deshalb jeweils der Wert aus der Mitteilung seines eigenen Berichtsjahres und nicht ein harmonisierter; wer Spalten voneinander abzieht, erhält darum nicht immer die in den Mitteilungen genannte Veränderung.

Die vierte ist die Schwankungsbreite der Ertragserwartungen, aus der der Zuschlag auf die Investitionsschwelle rechnerisch folgt. Sie wird nicht erhoben, und sie ist in diesem Bericht nicht beziffert; Abschnitt 03 und Abschnitt 04 halten das an den Stellen fest, an denen man es sonst überlesen könnte.

Offen bleibt eine Frage, die man gern entschieden hätte: ob die Verschiebung zu Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden die Optionslesart stützt. Nach dem Modell müssten Vorhaben mit geringerem Kapitaleinsatz und kürzerer Bauzeit einen kleineren Zuschlag tragen und deshalb früher ausgeübt werden. Der Augustwert passt dazu, dort wuchsen die Genehmigungen in bestehenden Gebäuden um 18,2 Prozent und die im Neubau um 4,2. Das ist allerdings genau die Rate, die nach Abschnitt 01 am stärksten unter der Rundung leidet, rechnerisch kommen aus den veröffentlichten Werten nur 16,7 Prozent heraus. Der Achtmonatswert zeigt ohnehin in die andere Richtung: Umbaumaßnahmen legten um 10,1 Prozent zu, der Neubau in neuen Wohngebäuden um 12,7. Ein einzelner Monat entscheidet nichts, die beiden Zeiträume widersprechen sich, und die belastbarere der beiden Raten spricht gegen die Modellerwartung. Der Punkt bleibt unentschieden.

Es bleibt die Frage, die die Meldung vom 16. Oktober aufwirft: Was bedeuten 169.400 genehmigte Wohnungen in acht Monaten? Zunächst eine Hochrechnung, und zwar als Rechnung mit offener Annahme. Von den 238.100 Genehmigungen des Jahres 2025 fielen 151.100 in die Monate Januar bis August, also 63,5 Prozent. Überträgt man dieses Saisonmuster auf 2026, ergeben 169.400 Wohnungen in acht Monaten ein Jahr von rund 265.000 bis 275.000. Die Spanne ist mit Absicht breit. Das Saisonmuster eines einzigen Vorjahres ist dünn, und es kommt ein zweiter Fehler hinzu, der in dieselbe Richtung wirkt: Der Achtmonatswert für 2026 wird noch Nachmeldungen aufnehmen, der Vergleichswert für 2025 hat sie schon. Die Hochrechnung ist damit tendenziell zu niedrig.

Daran gemessen ist der Anstieg echt und klein. Rund 267.000 Genehmigungen wären der höchste Wert seit 2022 und gleichzeitig etwa zwei Drittel des Werts von 400.000, den der Zentralverband Deutsches Baugewerbe als jährlichen Bedarf angibt. Beides gehört in dieselbe Zeile, denn beides stimmt.

Wichtiger als das Niveau ist aber, was die Zahl überhaupt messen kann. Nach dem Modell aus Abschnitt 02 misst sie den Zugang an Optionen. Ob daraus Wohnungen werden, hängt an der Ausübung, und über die sagt die Genehmigungsstatistik nichts. Der Bestand sagt etwas: 453.500 genehmigte Wohnungen lagen Ende 2025 unbegonnen, gut zwei Jahre Arbeit beim Tempo dieses Jahres. An Erlaubnissen fehlt es demnach nicht, und an Kapazität fehlt es bei 64,1 Prozent Auslastung auch nicht. Was dazwischen liegt, ist der Schritt von der Erlaubnis zum Spatenstich — und ob der am Optionswert hängt oder an der Finanzierung, entscheidet dieser Bericht nach Abschnitt 07 ausdrücklich nicht.

Für die Beurteilung von Instrumenten folgt daraus eine Unterscheidung, die in der Debatte oft fehlt. Verfahrensbeschleunigung und Baulandausweisung wirken auf die Erteilung: Sie vergrößern den Zugang an Optionen und senken die Ausübungsschwelle nicht. Solange der Abstand zur Schwelle groß ist, laufen sie in einen Bestand von 453.500 nicht begonnenen Wohnungen hinein, und was die Frist von drei bis vier Jahren nicht übersteht, erlischt. Anders liegt der Fall beim materiellen Abbau von Bauvorschriften. Der senkt die Baukosten, und die Baukosten sind in diesem Modell der Ausübungspreis selbst; der Bericht zu den Baunormen vom 15. Juli 2026 beziffert den Normanteil auf rund 600 Euro je Quadratmeter. Normabbau gehört deshalb nicht in dieselbe Gruppe wie schnellere Verfahren, auch wenn er in der Debatte meist dort steht. Die zweite Möglichkeit, an der Schwelle anzusetzen, wäre weniger Unsicherheit über den Ertrag, also die Verlässlichkeit von Förder-, Miet- und Energierecht über 27 Monate Bauzeit hinweg. Welcher dieser Wege die vom Zentralverband geforderte Sonderabschreibung ist, ist hier nicht gerechnet und bleibt offen.

Entschieden wird zwischen den beiden Modellen an einer einzigen Zahl, und sie steht im Mai 2027 in der Fertigstellungsmitteilung des Statistischen Bundesamtes: der Zahl der Ende 2026 im Bau befindlichen Wohnungen. Nach dem Pipeline-Modell muss sie über 307.200 liegen, weil zwei Jahre steigender Genehmigungen die Warteschlange gefüllt haben. Nach dem Optionsmodell liegt sie darunter, weil die Genehmigungen in den Bestand der nicht begonnenen Vorhaben gegangen sind. Dieser Bericht sagt das Zweite und wird daran gemessen.

Modell-Einordnung, keine Prognose — getrennt von den oben belegten Zahlen.

• Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 370 vom 16. Oktober 2026, „Baugenehmigungen für Wohnungen im August 2026: +6,8 % zum Vorjahresmonat". Daraus selbst gelesen und für diesen Bericht verwendet: August 2026 insgesamt 20.600 genehmigte Wohnungen (+1.300 oder +6,8 %), davon Neubau 16.500 (+700 oder +4,2 %) und Wohnungen in bestehenden Gebäuden 4.200 (+600 oder +18,2 %); Januar bis August 2026 insgesamt 169.400 (+18.300 oder +12,1 %), davon in neuen Wohngebäuden 137.500 (+15.400 oder +12,7 %) mit Einfamilienhäusern 31.500 (+2.300 oder +7,8 %), Zweifamilienhäusern 10.000 (+1.800 oder +21,7 %), Mehrfamilienhäusern 90.600 (+11.500 oder +14,5 %) und Wohnheimen 5.300 (−2,0 %), dazu 2.900 Wohnungen in neuen Nichtwohngebäuden (+5,9 %) und 29.100 Wohnungen durch Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden (+10,1 %); Methodenhinweis zu Meldungen der Statistischen Ämter der Länder und zu Nachmeldungen. Gelesen am 19. Oktober 2026.
• Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 174 vom 22. Mai 2026, „18,0 % weniger fertiggestellte Wohnungen im Jahr 2025". Daraus selbst gelesen: 206.600 fertiggestellte Wohnungen 2025, „18,0 % oder 45 400 Wohnungen weniger als im Vorjahr", niedrigster Wert seit 2012; Bauüberhang zum Jahresende 2025 von 760.700 genehmigten, aber nicht fertiggestellten Wohnungen, „auf Vorjahresniveau (2024: 759 700)"; davon 307.200 im Bau, darunter 158.600 unter Dach beziehungsweise im Rohbau fertiggestellt; 238.100 genehmigte Wohnungen 2025 (+10,6 %) und damit mehr Genehmigungen als Fertigstellungen; durchschnittliche Dauer von der Genehmigung bis zur Fertigstellung einer Wohnung in einem neu errichteten Wohngebäude 27 Monate 2025 nach 26 Monaten 2024 und 20 Monaten 2020; „Im Jahr 2025 erloschen 35 700 Baugenehmigungen", höchster Wert seit 2002; Methodenhinweis auf den Meldestand Anfang Mai 2026 und die GENESIS-Online-Tabellen 31111, 31121 und 31131. Zwei Punkte sind an dieser Mitteilung ausdrücklich geprüft worden, weil der Bericht darauf aufbaut: Erstens nennt sie keine Zahl für die noch nicht begonnenen Wohnungen, die 453.500 sind in diesem Bericht als Differenz 760.700 minus 307.200 selbst gerechnet. Zweitens zählt sie erloschene Baugenehmigungen, also Bescheide, und nicht erloschene Wohnungen; eine Umrechnung in Wohnungen ist nicht veröffentlicht. Gelesen am 19. Oktober 2026.
• Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 183 vom 23. Mai 2025, „14,4 % weniger fertiggestellte Wohnungen im Jahr 2024". Daraus: 251.900 fertiggestellte Wohnungen 2024 und ein Rückgang von 14,4 Prozent beziehungsweise 42.500 Wohnungen gegenüber 2023; Bauüberhang zum Jahresende 2024 von 759.700 Wohnungen, davon 330.000 im Bau, darunter 179.200 unter Dach beziehungsweise im Rohbau fertiggestellt; durchschnittliche Bauzeit 26 Monate; 29.000 erloschene Baugenehmigungen, dort als höchster Wert seit 2002 bezeichnet. Der Wert für 2023 in der Tabelle dieses Berichts, 294.300 Wohnungen, ist aus der Rate von 14,4 Prozent zurückgerechnet (251.900 geteilt durch 0,856 ergibt 294.276, gerundet 294.300); die ebenfalls genannte Differenz von 42.500 führt auf 294.400 und weicht damit um einen Rundungsschritt ab. Die Zahl von 429.700 noch nicht begonnenen Wohnungen steht nicht in der Mitteilung und ist als Differenz 759.700 minus 330.000 selbst gerechnet. Gelesen am 19. Oktober 2026.
• Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 061 vom 18. Februar 2025, „16,8 % weniger Baugenehmigungen für Wohnungen im Jahr 2024". Daraus: 215.900 genehmigte Wohnungen 2024, 43.700 oder 16,8 Prozent weniger als im Vorjahr, woraus sich 259.600 für 2023 ergeben. Zur Vorläufigkeit herangezogen: Die in Nr. 174 vom 22. Mai 2026 genannte Veränderungsrate von +10,6 Prozent auf 238.100 rechnet auf eine Basis von rund 215.300 zurück, also etwa 600 Wohnungen unter dem hier veröffentlichten Wert. Der Unterschied ist im Bericht offengelegt; die Tabelle verwendet durchgehend den Wert aus der Mitteilung des jeweiligen Berichtsjahres. Gelesen am 19. Oktober 2026.
• Musterbauordnung der Bauministerkonferenz, Fassung November 2002 mit späteren Änderungen, § 73 „Geltungsdauer der Genehmigung". Wortlaut Absatz 1 selbst gelesen: „Die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung erlöschen, wenn innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung des Bauvorhabens nicht begonnen oder die Bauausführung länger als ein Jahr unterbrochen worden ist." Absatz 2 Satz 1 und 2: Verlängerung auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu einem Jahr, auch rückwirkend, sofern der Antrag vor Fristablauf bei der Bauaufsichtsbehörde eingegangen ist. Die Musterbauordnung ist selbst kein geltendes Recht, sondern die Vorlage, der die Landesbauordnungen in diesem Punkt überwiegend folgen. Gelesen am 19. Oktober 2026.
• Bayerische Bauordnung, Artikel 69 „Geltungsdauer der Baugenehmigung", geltende Fassung. Absatz 1: Erlöschen, wenn „innerhalb von vier Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung des Bauvorhabens nicht begonnen oder die Bauausführung vier Jahre unterbrochen worden ist". Absatz 2: Verlängerung auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu vier Jahre, rückwirkende Verlängerung möglich bei Eingang des Antrags vor Fristablauf. Als Beispiel für die Abweichung einzelner Länder von der Dreijahresfrist der Musterbauordnung herangezogen. Gelesen am 19. Oktober 2026.
• Zentralverband Deutsches Baugewerbe, Pressemeldung vom 22. Mai 2026, „Wohnungsneubau 2025: Fertigstellungen auf niedrigstem Stand seit über einem Jahrzehnt — Baugewerbe warnt vor weiterem Einbruch 2026". Daraus mit Zuschreibung an Hauptgeschäftsführer Felix Pakleppa: 206.600 Fertigstellungen 2025 als „die direkte Folge des Genehmigungseinbruchs, der 2022 begann"; Bauüberhang von etwa 760.700 Einheiten; Erwartung für 2026 von „210.000 bis 220.000 Wohnungen"; Bedarf von „rund 400.000 Genehmigungen jährlich"; Wirkung eines sofortigen Erreichens dieses Werts auf die Fertigstellungen „frühestens 2028"; Forderungen nach Ausweitung der Sonderabschreibung, Finanzierungserleichterungen zum Abbau des Bauüberhangs und Einführung einer einheitlichen Baubeginn-Statistik. Als benannte Gegenseite der Prognose dieses Berichts herangezogen. Gelesen am 19. Oktober 2026.
• Eigener Bericht „Baupreise plus 5,5 Prozent bei 64 Prozent Auslastung im Hochbau" vom 11. Oktober 2026 und die dort selbst gelesenen Quellen: Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 360 vom 9. Oktober 2026 zu den Baupreisen für Wohngebäude im August 2026 (+5,5 Prozent zum Vorjahr, Index 141,7 gegen 134,3, Basis 2021 = 100, also +41,7 Prozent seit dem Basisjahr) sowie die ifo Konjunkturperspektiven 9 | 2026 mit einer Kapazitätsauslastung im Hochbau von 64,1 Prozent im August 2026 und einem Auftragsbestand von 3,7 Monaten. In diesem Bericht nur für die Kostenseite der Ausübungsschwelle und für den Ausschluss eines Kapazitätsengpasses verwendet.
• Eigener Bericht „Baunormen und die Wohnungsnot" vom 15. Juli 2026 für die Zuordnung des Normabbaus zur Kostenseite: Dort ist der Anteil der Bauvorschriften an den Herstellungskosten mit rund 600 Euro je Quadratmeter beziffert. In diesem Bericht nur für die Unterscheidung in Abschnitt 09 verwendet, nicht als Beleg für eine Zahl dieses Berichts.
• Robert L. McDonald und Daniel R. Siegel, „The Value of Waiting to Invest", Quarterly Journal of Economics 101 (1986), Heft 4, Seiten 707 bis 727, sowie Avinash K. Dixit und Robert S. Pindyck, „Investment under Uncertainty", Princeton University Press 1994. Herangezogen für die Modellaussage, dass bei unumkehrbarer Ausgabe, unsicherem Ertrag und Wartemöglichkeit die Investitionsschwelle über der Kapitalwertschwelle liegt und der Abstand mit der Schwankungsbreite der Erwartungen wächst. Die formale Ableitung des Zuschlags wird in diesem Bericht nicht nachgerechnet und nicht beziffert.

Alle Zahlen in diesem Bericht sind mit Primärquelle belegt (amtliche Angaben). Modell-Lesarten (ökonomische Einordnungen) sind als solche gekennzeichnet und von den Fakten getrennt.

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