Die Meldung des Jahres klingt nach Erfolg: 2025 wurden bundesweit rund 42.500 Sozialwohnungen neu in die Bindung gebracht, davon 27.283 im Neubau, so viele wie seit Jahren nicht. Der Bund fährt die Mittel auf Rekordniveau hoch, 23,5 Milliarden Euro bis 2029. Und trotzdem gab es Ende 2025 mit 1.032.879 Sozialwohnungen rund 13.000 weniger als ein Jahr zuvor. Die eigentliche Zahl steckt eine Ebene tiefer: Denselben 27.283 neu gebauten Wohnungen standen 57.621 gegenüber, die aus der Bindung fielen. Auf jede neu geförderte Sozialwohnung kamen also mehr als zwei verlorene. Der Bestand ist seit 2006 von über zwei Millionen auf gut eine Million gefallen, er hat sich halbiert, und zwar durchgehend, in jedem einzelnen Jahr, in dem gefördert und gebaut wurde. Wie passt das zusammen? Der Grund steckt in der Bauart der Sozialwohnung selbst. Sie ist kein eigener Wohnungstyp, sondern eine normale Wohnung mit einer befristeten Preisbindung, die je nach Land nach rund 10 bis 30 Jahren ausläuft. Danach ist die Wohnung wieder frei. So verlässt der Bestand das System schneller unten, als er oben nachgefüllt wird. Wer nur die geförderte Zahl in der Pressemitteilung liest, sieht einen Rekord. Wer den Bestand zählt, sieht ein Fass, das schneller leerläuft, als man nachgießt. Genau darum geht es hier: nicht ob gefördert wird, sondern ob die richtige Größe gemessen wird — und ob das Instrument zum Ziel passt.
| Größe | Wert | Anmerkung |
|---|---|---|
| Bestand Ende 2025 | 1.032.879 | Ende 2024: 1.046.031 — von über 2,0 Mio (2006) etwa halbiert |
| Nettoveränderung 2025 | −13.152 (−1,26 %) | Rückgang läuft seit 2006 durchgehend (2024: −26.000; Schnitt ~21.000/J.) |
| Neu gebunden 2025 (brutto) | ~42.500 | davon Neubau 27.283 (2024: 26.796; 2023: 23.115) |
| Aus der Bindung gefallen | 57.621 | implizit aus der Bilanz ~55.650 — mehr als 2 je neu gebauter Wohnung |
| Bundesmittel | 3,5 Mrd € (2025) | künftig Rekord: 23,5 Mrd € bis 2029 (2026: 4 Mrd, 2027: 5 Mrd) |
| Ziel vs. Bedarf | 100.000 / ~210.000 neue/Jahr | Koalitionsziel / vom Verbändebündnis für 2 Mio bis 2030 veranschlagt |
| Sozialbindung | ~10–30 Jahre | befristet je nach Land/Programm; danach zurück in den freien Markt |
Zwei Zahlen stehen nebeneinander, und sie scheinen sich zu widersprechen. Die erste ist die Förderzahl: 2025 kamen rund 42.500 Sozialwohnungen neu in die Bindung, davon 27.283 im Neubau, die höchste Neubauzahl seit Jahren. Der Bund hebt die Mittel auf ein Rekordniveau, 23,5 Milliarden Euro sind bis 2029 zugesagt, allein 2026 und 2027 zusammen neun Milliarden. In jeder Pressemitteilung ist das ein Erfolg, und für sich genommen stimmt die Zahl auch.
Die zweite Zahl ist der Bestand: Ende 2025 gab es 1.032.879 Sozialmietwohnungen, gegenüber 1.046.031 ein Jahr zuvor, also 13.152 weniger. Und dieser Nettowert verdeckt noch, wie viel Bewegung dahintersteckt. Denn den 27.283 neu gebauten Wohnungen standen 57.621 gegenüber, die aus der Bindung fielen. Das ist das eigentliche Verhältnis: mehr als zwei verlorene Sozialwohnungen für jede neu gebaute. Zieht man die Linie länger, wird aus dem jährlichen Rückgang ein Vierteljahrhundert-Trend. 2006 zählte Deutschland über zwei Millionen Sozialwohnungen, 2014 noch 1,456 Millionen, 2019 1,155 Millionen, 2023 1,072 Millionen, heute rund 1,03 Millionen. Der Bestand ist halbiert worden, und zwar in jedem einzelnen Jahr gefallen, während durchgehend gefördert und gebaut wurde. (Bundesweit vergleichbare Zahlen gibt es erst ab 2006, seit die Föderalismusreform die Wohnraumförderung auf die Länder verlagert hat.)
Der Widerspruch ist keiner, sobald man auf die Bilanz statt auf die Zuflüsse schaut. Die geförderte Zahl misst nur, was oben hineinkommt. Was gleichzeitig unten herausläuft, taucht in der Meldung nicht auf. Und unten läuft mehr heraus als oben hineinkommt, seit zwanzig Jahren. Der Bericht dreht deshalb die Perspektive um: Er fragt nicht, wie viel gefördert wurde, sondern warum der Bestand trotzdem sinkt.
Eine Sozialwohnung ist kein eigener Wohnungstyp, sondern eine gewöhnliche Wohnung mit einer angehefteten Preisbindung. Wer sie mit öffentlichem Geld baut oder saniert, verpflichtet sich, sie eine bestimmte Zeit lang zu einer gedeckelten Miete an Haushalte mit Wohnberechtigungsschein zu vermieten. Diese Bindung ist befristet, je nach Bundesland und Programm auf rund 10 bis 30 Jahre. Läuft sie aus, wird aus der Sozialwohnung wieder eine normale Wohnung. Die Wohnung verschwindet nicht, aber sie verlässt den gebundenen Bestand. Zusätzlich enden Bindungen auch vorzeitig, durch die vorzeitige Rückzahlung des Förderdarlehens, durch Verkauf oder Abriss. Der Abfluss hat also mehrere Kanäle, der Zeitablauf ist nur der größte.
Damit wird der Bestand zu einem Fass mit einem Loch im Boden. Oben füllt die Förderung nach, unten läuft der Auslauf der Bindungen ab. Der Füllstand steigt nur, wenn der Zufluss den Abfluss übertrifft. Genau das ist seit zwei Jahrzehnten nicht der Fall. 2025 kamen rund 42.500 Wohnungen neu in die Bindung, aus der Bindung fielen 57.621. Die Differenz ist der Nettoverlust und deckt sich mit der gemessenen Bilanz: minus 13.152. (Der aus der Bilanz implizierte Abfluss liegt bei rund 55.650; die kleine Lücke zum gezählten Wert erklärt sich aus unterschiedlichen Abgrenzungen.) Um den Bestand nur zu halten, müsste man also so viel binden, wie jährlich ausläuft, grob 55.000. Um ihn wie im Koalitionsvertrag versprochen um 100.000 pro Jahr wachsen zu lassen, kämen diese 55.000 obendrauf, zusammen rund 155.000. Erreicht wurden im Neubau gut 27.000. Solange die Bindung befristet bleibt, ist Förderung ein Lauf auf der Rolltreppe nach unten: Man muss schnell steigen, nur um auf der Stelle zu bleiben.
Ein Einwand ist dabei ehrlich zu machen, weil er gegen die eigene Zuspitzung spricht. Der Nettoverlust hat sich 2025 gegenüber 2024 halbiert, von rund 26.000 auf 13.152, und über fünf Jahre ist das Tempo des Rückgangs auf im Schnitt etwa 21.000 pro Jahr gesunken. Das Fass läuft langsamer leer als zuvor. Nur trägt diese Verbesserung nicht, was man ihr zuschreiben würde. Sie fällt ausgerechnet in ein Jahr, in dem die Zahl der insgesamt geförderten Wohneinheiten um rund zehn Prozent sank, von etwa 61.900 auf 56.300. Der bessere Nettowert kommt also nicht aus mehr Neubau, sondern vor allem daraus, dass weniger Bindungen ausliefen und mehr über Verlängerungen und den Ankauf von Belegrechten im Bestand gehalten wurden. Das sind Einmaleffekte, die den Auslauf verschieben, statt ihn durch neue Wohnungen zu ersetzen. Die Welle der auslaufenden Bindungen steigt bis 2035 weiter an. Die Verbesserung ist real, aber sie ist geborgt.
Wohnungspolitik hat für dasselbe Ziel, bezahlbares Wohnen für Menschen mit wenig Geld, zwei grundverschiedene Hebel. Der eine fördert das Objekt: Der Staat subventioniert die Wohnung selbst und knüpft eine Preisbindung daran. Das ist die Sozialwohnung. Der andere fördert das Subjekt: Der Staat gibt dem Haushalt Geld, das Wohngeld, und lässt ihn auf dem freien Markt mieten. Beide senken die Miete für den Bedürftigen, aber sie greifen an verschiedenen Stellen an und haben verschiedene Lecks.
Die Objektförderung hat einen sichtbaren Charme: Sie schafft eine konkrete, günstige Wohnung, jedenfalls für die Dauer der Bindung. Ihre Schwächen sind ebenso konkret. Erstens die schon beschriebene Befristung, die den Bestand erodieren lässt. Zweitens ein Verteilungsleck: Wer einmal eine Sozialwohnung hat, behält sie meist, auch wenn sein Einkommen später steigt. Diese Fehlbelegung bindet die günstige Wohnung an jemanden, der sie nicht mehr braucht, während der aktuell Bedürftige leer ausgeht. Drittens ein Preisleck: Wenn Bauland knapp ist und das Angebot kaum auf mehr Geld reagiert, kapitalisiert sich ein Teil der Subvention in den Bodenpreis, statt Wohnungen entstehen zu lassen. Das ist Standard-Inzidenztheorie, ein Zuschuss auf einen unelastischen Faktor landet teilweise bei dessen Eigentümer. Wie groß dieser Anteil ist, ist empirisch umstritten und hängt am lokalen Baurecht; belegt ist vor allem die Prämisse, dass restriktives Baurecht die Angebotselastizität senkt (Gyourko/Molloy).
Die Subjektförderung dreht den Spieß um. Sie folgt dem Haushalt, nicht der Wohnung, trifft die Bedürftigkeit genauer und läuft nicht nach zwanzig Jahren aus. Ihr Leck liegt an derselben Stelle, nur von der anderen Seite: In einem engen Markt, in dem kaum gebaut werden kann, treibt zusätzliche Kaufkraft der Mieter die Mieten nach oben, ein Teil des Wohngelds landet dann beim Vermieter statt beim Mieter. Und die Subjektförderung ist längst keine Randgröße mehr. Mit der Wohngeld-Plus-Reform 2023 stieg die Zahl der Wohngeldhaushalte von rund 600.000 auf etwa zwei Millionen, die Ausgaben von Bund und Ländern wuchsen sprunghaft in eine Größenordnung, die die 3,5 Milliarden Objektförderung erreicht oder übertrifft. Die Instrumentenfrage ist damit keine akademische mehr, sondern eine über die Verteilung realer Milliarden. Beide Hebel aber scheitern am selben Punkt, wenn man ihn nicht löst: an einem Angebot, das auf mehr Nachfrage oder mehr Geld nicht mit mehr Wohnungen reagiert. Der Fachbegriff dafür ist die Angebotselastizität, und sie ist die eigentliche Stellschraube hinter beiden Instrumenten.
Die Sozialwohnung ist zielgerichtet gedacht: günstige Miete für den, der einen Wohnberechtigungsschein hat. Nur ist das Missverhältnis gewaltig. Nach Auswertung des Pestel-Instituts hätte rund die Hälfte der über 23 Millionen Mieterhaushalte in Deutschland einkommensbedingt Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein, das sind etwa elf Millionen Haushalte. Ihnen stehen gut eine Million Sozialwohnungen gegenüber. Die Zuteilung ist damit faktisch eine Warteschlange von mehr als zehn zu eins, und wer hinten steht, hat vom Programm nichts. Der gesamte Wohnungsmarkt ist zusätzlich unterversorgt: Ende 2024 fehlten nach derselben Quelle bundesweit rund 1,4 Millionen Wohnungen.
Die Treffsicherheit leidet zudem an zwei Konstruktionsfehlern. Der erste ist die Fehlbelegung: Weil die Bindung an der Wohnung klebt und nicht am Einkommen, bleibt der günstige Vertrag oft bei Haushalten, deren Lage sich längst gebessert hat. Der Zielhaushalt von heute konkurriert also nicht nur mit anderen Bedürftigen, sondern auch mit den Bedürftigen von gestern. Der zweite ist der regionale Zufall: Gefördert wird dort, wo Länder und Kommunen Geld und Bauland mobilisieren, nicht unbedingt dort, wo die Not am größten ist.
Wie ungleich das ausfällt, zeigt 2025 schon zwischen den Ländern, wobei man die kleinen Basiszahlen mitlesen muss. Der Bestand schrumpfte in Thüringen um 7,1 Prozent, das sind bei rund 12.600 Sozialmietwohnungen aber weniger als tausend Einheiten, in Berlin um 7 und in Rheinland-Pfalz um 5 Prozent, während er in Mecklenburg-Vorpommern um 12,8 und in Sachsen-Anhalt um 12,3 Prozent wuchs. Das wirkt paradox, denn beim Fördervolumen fiel der Rückgang 2025 gerade in Mecklenburg-Vorpommern mit über 50 Prozent besonders stark aus, ähnlich wie in Bayern und Thüringen. Beides passt zusammen, wenn der Bestandszuwachs nicht aus Neubau kommt, sondern aus Bindungsverlängerungen und dem Ankauf von Belegrechten, also aus dem Halten vorhandener Wohnungen statt dem Bau neuer. Genau das ist der Einmaleffekt aus Abschnitt zwei, hier auf der Landkarte. Die unangenehme Pointe der Verteilung bleibt: Der Bestand wächst am ehesten dort, wo der Druck gering ist, und schrumpft in den angespannten Großstädten. Wer nur die Bundeszahl liest, sieht diese Spreizung nicht.
Was daraus folgt, hängt davon ab, worin man das eigentliche Problem sieht. Das eine Argument nimmt den Bestand ernst: Das Problem ist nicht, dass zu wenig gefördert wird, sondern dass die Förderung durch das Loch im Boden wieder ausläuft. Die Konsequenz wäre, die Bindung dauerhaft zu machen, über eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit oder unbefristete Bindungen bei Neubau und Ankauf. Dann bliebe jede geförderte Wohnung im Bestand, und schon der heutige Zufluss würde ihn wachsen lassen, statt ihn nur zu bremsen. Das ist die Position von Mieterbund und Linksfraktion, und sie trifft einen wunden Punkt: Ein Fass ohne Loch braucht viel weniger Nachschub.
Ihr Preis wird aber gern übersehen. Eine unbefristete Bindung ist teurer pro Wohnung, weil der Investor für die dauerhafte Beschränkung kompensiert werden will. Bei einem festen Fördertopf heißt das: weniger geförderte Einheiten pro Jahr. Man tauscht also Zufluss gegen Haltbarkeit, ein echter Zielkonflikt zwischen der Zahl der neuen und der Dauer der bestehenden Wohnungen. Und die Fehlbelegung, die bei befristeten Bindungen wenigstens mit dem Auslaufen endet, wird bei dauerhafter Bindung selbst dauerhaft.
Das Gegenargument schaut auf das Gesamtangebot. Aus dieser Sicht ist die Sozialwohnung nur ein Umverteilen der Knappheit, kein Beheben. Solange insgesamt zu wenig gebaut wird, macht jede gebundene Wohnung eine andere teurer, die Fehlbelegung verschärft die Ungleichheit, und ein Teil des Fördergeldes versickert im Bodenpreis. Die Konsequenz wäre, an der Angebotselastizität anzusetzen: schneller und billiger bauen lassen, Genehmigungen beschleunigen, Bauland mobilisieren, und die Bedürftigen gezielt über Wohngeld absichern. Dorthin zielt der „Bau-Turbo" der Bundesregierung (§ 246e BauGB), der auf schnellere Genehmigung statt neue Subvention setzt. Auch dieser Einwand trifft: Ohne mehr Wohnungen insgesamt verschiebt man nur, wer in der Schlange vorne steht.
Die beiden Einwände widersprechen sich weniger, als es scheint, denn sie hängen an derselben Bedingung. Die dauerhafte Bindung hilft nur, wenn überhaupt genug gebaut wird, um sie zu füllen. Das Wohngeld hilft nur, wenn das Angebot auf die zusätzliche Nachfrage mit Wohnungen reagiert statt mit höheren Mieten. Die gemeinsame Voraussetzung ist ein Angebot, das sich ausdehnen lässt, also ausreichend Bauland, zügige Genehmigungen und tragbare Baukosten. Fehlt sie, läuft die eine Politik ins Bodenpreis-Leck und die andere ins Mietsteigerungs-Leck. Wie groß die Aufgabe ist, zeigt die Gegenrechnung des Verbändebündnisses „Soziales Wohnen": Um bis 2030 wieder auf zwei Millionen Sozialwohnungen zu kommen, wären rund 210.000 pro Jahr nötig, aus Neubau, Modernisierung und dem Ankauf von Belegrechten. Erreicht werden derzeit gut 42.500.
Die geförderte Zahl ist die falsche Kennziffer. Sie zählt nur den Zufluss und blendet den Abfluss aus, und genau in diesem blinden Fleck verschwindet der Bestand. Ein „Rekord" bei der Förderung ist mit einem gleichzeitig sinkenden Bestand nicht nur vereinbar, er ist seit zwanzig Jahren die Regel. 2025 macht es überdeutlich: 27.283 neu gebaut, 57.621 aus der Bindung gefallen. Wer die Wohnungspolitik ehrlich bewerten will, darf deshalb nicht auf die Meldung schauen, sondern muss die Bilanz ziehen.
Die belastbare Prüfgröße ist der Nettobestand, also der Zufluss neuer Bindungen minus der auslaufenden, gemessen 2025 mit einem Minus von 13.152. Solange diese Zahl negativ ist, wächst der soziale Wohnungsbau nicht, egal wie hoch die Förderung ausfällt. Zwei weitere Größen entscheiden, ob sich das dreht: erstens, ob die Bindungen dauerhaft werden, denn das schließt das Loch im Boden, wenn auch zum Preis von weniger Einheiten je Fördereuro; zweitens, ob die Fertigstellungen insgesamt steigen, denn nur ein wachsendes Gesamtangebot verhindert, dass Förderung und Wohngeld im Boden- beziehungsweise Mietpreis versickern. Und weil der Nettowert sich 2025 vor allem durch verschobene Auslaufe verbessert hat, gehört die Frage dazu, ob die Verbesserung den Neubau trägt oder nur einen Einmaleffekt. An der beworbenen Förderzahl lässt sich keine dieser Größen ablesen. Am Füllstand des Fasses schon.
Die Zahlen sind real und beziffert: 2025 rund 42.500 neu gebundene Sozialwohnungen (davon 27.283 Neubau), Bundesmittel auf Rekordkurs (23,5 Mrd € bis 2029) — und trotzdem ein Bestand, der von 1.046.031 auf 1.032.879 gesunken ist, um 13.152. Denselben 27.283 Neubauten standen 57.621 aus der Bindung gefallene Wohnungen gegenüber. Drei Punkte, die die Rekordmeldung nicht zeigt:
Unterm Strich: Nicht ob gefördert wird, ist die Frage, sondern ob die richtige Größe gemessen wird. Prüfgröße ist der Nettobestand (2025: −13.152), zusätzlich, ob die Bindungen dauerhaft werden und ob die Fertigstellungen insgesamt steigen — und ob die jüngste Verbesserung den Neubau trägt oder nur ein verschobener Auslauf ist. An der beworbenen Förderzahl lässt sich das nicht ablesen.
Modell/Was-wäre-wenn: Der soziale Wohnungsbau ist der Lehrbuchfall der Angebotsförderung. Die interaktive Analyse „Neubauförderung" zeigt, wie eine Bausubvention die Angebotskurve verschiebt — und wie stark die Wirkung an der Angebotselastizität hängt: Ist das Angebot bei knappem Bauland unelastisch, kapitalisiert ein Teil der Subvention in den Bodenpreis, statt Wohnungen entstehen zu lassen (Inzidenz auf einen unelastischen Faktor). Genau dieses Leck entscheidet zwischen den beiden Wegen. Ergänzend zeigt die Analyse „Mietpreisbremse", warum Preiseingriffe ohne mehr Angebot vor allem umverteilen.
Modell-Einordnung, keine Prognose — getrennt von den oben belegten Zahlen.
Alle Zahlen in diesem Bericht sind mit Primärquelle belegt (amtliche Angaben). Modell-Lesarten (ökonomische Einordnungen) sind als solche gekennzeichnet und von den Fakten getrennt.