Der Regierungsentwurf „Mietrecht II" bündelt mehrere Eingriffe in die Mietpreisbildung — ökonomisch am interessantesten ist die neue Deckelung der Indexmieten. Anders als im Referentenentwurf (starre 3,5 %) hat das Kabinett am 29.4.2026 eine Halbierungsregel beschlossen: In angespannten Märkten zählt der Teil der jährlichen Verbraucherpreis-Steigerung oberhalb von 3 % nur noch zur Hälfte mieterhöhend (3 % + (VPI − 3 %)/2; aus 6 % Inflation werden 4,5 % Mieterhöhung). Zusammen mit der bis 2029 verlängerten Mietpreisbremse stellt sich die Lehrbuchfrage: Senkt ein Deckel die Miete — oder das Angebot? Durchgerechnet zeigt sich das bekannte Muster: kurzfristig entlastet er Bestandsmieter, langfristig dämpft er den Neubau. Der Indexdeckel hat zusätzlich eine eigene Logik — er ist eine staatlich verordnete 50/50-Teilung des Inflationsrisikos oberhalb einer Schwelle. Der eigentliche Befund: Die Reform verwaltet und verteilt die Knappheit um — sie beseitigt sie nicht. Die entscheidende Größe steht nicht im Mietvertrag, sondern in der Neubaustatistik.
| Maßnahme | Inhalt (Entwurf) | Status |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse | Wiedervermietung max. 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete; Neubau ausgenommen | verlängert bis 31.12.2029 (in Kraft 23.7.2025) |
| Indexmieten-Deckel | VPI-Anstieg über 3 %/Jahr zählt nur zur Hälfte: 3 % + (VPI − 3 %)/2 — nur in angespannten Märkten (§ 557b BGB neu) | Regierungsentwurf (Kabinett 29.4.2026) |
| Kurzzeitmietverträge | unter 6 Monaten erschwert; Beweislast beim Vermieter (Ausnahmecharakter) | Regierungsentwurf |
| Möblierungszuschlag | max. 5 % der Nettokaltmiete oder Zeitwert der Möbel (niedrigerer Wert); Offenlegungspflicht | Regierungsentwurf |
Zwei Dinge sind auseinanderzuhalten. Geltendes Recht: Die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) ist bis zum 31. Dezember 2029 verlängert (Gesetz in Kraft seit 23.7.2025). Sie deckelt in von den Ländern bestimmten „angespannten" Märkten die Wiedervermietungsmiete im Bestand auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete — Neubau (Erstvermietung ab Oktober 2014) und umfassend Modernisiertes sind ausgenommen.
Im Verfahren: Der Regierungsentwurf „Mietrecht II" (Kabinettsbeschluss 29.4.2026; 1. Lesung im Bundestag am 9.7.2026; Inkrafttreten frühestens Herbst 2026, ggf. erst 2027 — noch nicht in Kraft, Änderungen im Verfahren möglich) ergänzt das um mehrere Bausteine. Der ökonomisch schärfste betrifft Indexmietverträge — deren Miete vertraglich an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt ist. Der Referentenentwurf (8.2.2026) sah noch eine starre Kappung bei 3,5 %/Jahr vor; das Kabinett hat sie verworfen und durch eine Halbierungsregel ersetzt (neuer § 557b BGB): In angespannten Märkten zählt der Teil der jährlichen VPI-Steigerung oberhalb von 3 % nur noch zur Hälfte mieterhöhend — Formel 3 % + (VPI − 3 %)/2, für neue und bestehende Indexverträge. Hinzu kommen Regeln zu Kurzzeit- und möblierten Vermietungen.
Für die ökonomische Analyse zählen die zwei Eingriffe in den Preis (Mietpreisbremse als Niveaudeckel, Indexregel als Steigerungsdämpfer). Beide greifen in denselben Mechanismus ein — den Preis, der Angebot und Nachfrage zusammenführt. Was das bewirkt, hängt an drei Fragen: Bindet es überhaupt? Über welche Frist? Und wer gewinnt, wer verliert? Jede Frage gehört zu einem anderen Modell.
Das mikroökonomische Standardmodell: Auf einem wettbewerblichen Markt räumt der Gleichgewichtspreis den Markt — angebotene und nachgefragte Menge sind gleich. Ein bindender Höchstpreis unterhalb des Gleichgewichts verhindert die Markträumung: Die nachgefragte Wohnfläche steigt, die angebotene sinkt (Vermieter halten zurück, vermieten an Bekannte, wandeln in Eigentum um), es entsteht ein Nachfrageüberhang — sichtbar als Schlangen bei Besichtigungen, Vitamin-B-Vergabe, Schwarzmarktablösen. Dazu ein Wohlfahrtsverlust (die Wohnung geht nicht mehr zwingend an den, der sie am höchsten schätzt) und Qualitätsverfall (bei gedeckelter Miete lohnt weniger Instandhaltung).
Der entscheidende Vorbehalt lautet wie beim Mindestlohn: Wo und wie stark greift es? Mietpreisbremse: Sie erlaubt 10 % über der Vergleichsmiete — in wirklich angespannten Lagen liegt die erzielbare Marktmiete oft deutlich darüber, dort bindet sie als Niveaudeckel; in entspannten Märkten gar nicht. Indexregel: Sie begrenzt nicht das Niveau, sondern die Steigerungsrate — und zwar nicht als harte Kappe, sondern als Dämpfung: Jeder Prozentpunkt VPI über 3 % wird nur halb weitergegeben. Sie greift damit ab 3 % Inflation, aber nie vollständig (selbst bei 10 % VPI zahlt der Mieter noch 6,5 %). Ökonomisch ist das keine Preisbremse, sondern eine staatlich verordnete 50/50-Teilung des Inflationsrisikos oberhalb einer Schwelle — eine Versicherung, die den Vermieter die obere Hälfte der Teuerung tragen lässt.
Ein Zusatz, der die Versicherungs-Pointe verschärft: der Ratchet-Effekt. Gedämpfte Erhöhungen werden später nicht nachgeholt — die Kappung eines Jahres senkt die Basis aller Folgejahre. Über eine längere Inflationsphase ist die Regel deshalb mehr als Spitzenversicherung: Sie verschiebt das gesamte künftige Mietniveau dauerhaft nach unten. Prognose dieser Linse: Soweit die Eingriffe greifen, entlasten sie die geschützten Mieter real — und erzeugen zugleich Knappheit und Fehlallokation im selben Moment. Das ist kein Widerspruch, sondern die zwei Seiten desselben Eingriffs.
Märkte reagieren über die Zeit elastischer als im Moment des Eingriffs. Wer heute baut, kalkuliert die Mieterträge über Jahrzehnte. Ein dauerhaft gedeckelter Ertrag senkt die erwartete Rendite → weniger Neubau, weniger Modernisierung, mehr Umwandlung in Eigentum. Im Zeitverlauf verschiebt sich die Angebotskurve nach links: Die Mindestkosten, zu denen überhaupt noch angeboten wird, steigen — die Knappheit wird größer als im kurzfristigen Bild.
Die Empirie stützt diesen Kanal, mit Maß: Diamond, McQuade & Qian (AER 2019) finden für San Francisco, dass betroffene Vermieter rund 15 % ihres Mietangebots dem Markt entzogen (Umwandlung in Eigentum/Verkauf, Neubau) — die stadtweiten Mieten stiegen dadurch langfristig, was das Ziel des Gesetzes unterlief. Für den Berliner Mietendeckel (2020–2021) finden Hahn, Kholodilin & Waltl (DIW-Wochenbericht 8/2021): Im regulierten Segment lagen die Angebotsmieten rund 7–11 % niedriger als im unregulierten, doch das Angebot inserierter Wohnungen halbierte sich etwa, und die Mieten im Umland stiegen (Spillover, z. B. Potsdam). Auch Sagner & Voigtländer (IW Köln) argumentieren, dass Mietpreisregulierung die Investitions- und Neubauanreize dämpft (Vermieterbefragungen). Der langfristige Angebotskanal ist also empirisch robust — die Größenordnung variiert mit Härte und Ausnahmen der Regulierung.
Kernaussage: Der Deckel verteilt die vorhandene Knappheit um (zugunsten der Bestandsmieter), er schafft keine Wohnung. Neubau ist bewusst ausgenommen — genau deshalb ist die langfristige Angebotswirkung schwächer als bei einem harten Mietendeckel, aber sie ist nicht null: Das Kalkulationssignal wirkt über die Erwartung künftiger Regulierung.
Der reine Wettbewerbsblick übersieht zwei Dinge, die einen Deckel rechtfertigen können. Erstens Marktmacht/Suchfriktionen: In angespannten Lagen mit wenigen Anbietern, hohen Umzugskosten und Informationsvorsprüngen der Vermieter liegt die Marktmiete über dem, was bei echtem Wettbewerb entstünde — ein Deckel korrigiert dann eine Renten-Aneignung, nicht ein Gleichgewicht. Zweitens kurzfristig starres Angebot: Wohnraum ist wegen Bauzeit, Bauland und Genehmigungen kurzfristig kaum vermehrbar. Hier ist die Präzisierung gegenüber Linse 1 entscheidend: Unelastisch ist der physische Bestand, nicht die dem Mietmarkt angebotene Menge. Vermieter können sofort reagieren — zurückhalten, an Bekannte vergeben, in Eigentum umwandeln (die Rückzugsmarge). Ist diese Marge klein, wirkt ein Deckel primär verteilend (Linse 3); ist sie groß, kippt die Wirkung in Angebotsrückgang (Linse 2). Genau diese Marge entscheidet, welche Linse dominiert — und sie ist messbar.
Der Preis dafür ist ein Insider-Outsider-Problem. Der Deckel schützt, wer schon eine Wohnung hat (Bestandsmieter, Indexmieter), und verteuert die Suche für die Outsider: Zuziehende, Berufseinsteiger, Familien, die eine größere Wohnung brauchen. Weil vermietet wird, wo Nachfrageüberhang herrscht, entscheiden Netzwerke und Bonität statt Preis — das trifft tendenziell die Schwächeren. Der Index-Deckel hat eine eigene Verteilungspointe: Er nimmt dem Mieter das Inflationsrisiko ab und legt es dem Vermieter auf — eine Versicherung, die in ruhigen Jahren gratis ist und in Inflationsspitzen zahlt. Ob das gewünscht ist, ist eine verteilungspolitische, keine rein allokative Frage.
Ehrlicher Einwand innerhalb dieser Linse: Selbst wo der Deckel als Second-best trägt, bleibt er ein Symptom-Instrument. Er senkt den Preis, ohne die Ursache — das zu geringe Angebot — zu berühren. Das ist der Grund, warum die Ökonomie mehrheitlich sagt: gegen Knappheit hilft dauerhaft nur Bauen, der Deckel kauft Zeit und verteilt um.
Drei Linsen, drei Fragen — sie widersprechen sich nicht, sie leuchten Verschiedenes aus. Statisch: Bindet der Deckel, entlastet er Bestandsmieter und erzeugt zugleich Knappheit. Langfristig: Er dämpft Neubau und Pflege — die Knappheit wächst, wenn nicht gebaut wird. Verteilung: Er schützt Insider, verteuert die Suche für Outsider und versichert Mieter gegen Inflation. Welche Linse dominiert, hängt an der Angebotselastizität und daran, wie stark der Deckel bindet.
Der durchgerechnete Kern ist ein blinder Fleck: Alle drei Deckel-Effekte drehen sich um die Verteilung einer gegebenen Knappheit. Keiner schafft eine Wohnung. Die knappheitsbestimmende Größe liegt auf der Angebotsseite — Baukosten, Zins, Bauland, Genehmigungsdauer, Fachkräfte. Wer die Reform bewertet, sollte deshalb nicht auf den Deckel-Prozentsatz starren, sondern auf die Prüfgrößen der Menge: Baugenehmigungen und Fertigstellungen, die Zahl inserierter Wohnungen und den Abstand zwischen Vergleichs- und Marktmiete. Sinkt bei bindendem Deckel das inserierte Angebot und steigt die unregulierte Miete, dominiert Linse 2; bleibt beides stabil und profitieren vor allem Bestandsmieter, war es primär ein Verteilungseingriff auf starrem Angebot (Linse 3). Am Mietvertrag lässt sich das nicht ablesen — nur an der Neubaustatistik.
Dieselben zwei Deckel (Mietpreisbremse, Indexdeckel), drei Modelle — sie unterscheiden sich in der relevanten Frage. Grün = wenig/kein Problem, Rot = das eigentliche Problem der jeweiligen Linse.
| Dimension | Statischer Deckel | Lange Frist | Verteilung/Marktmacht |
|---|---|---|---|
| Kernfrage | Bindet & entlastet er? | Was macht das Angebot? | Wer gewinnt, wer verliert? |
| Kurzfristmiete | sinkt (wo bindend) | sinkt (Bestand) | sinkt für Insider |
| Angebot/Neubau | Rückhalt/Umwandlung | −15 % (SF); Angebot ~halbiert (Berlin) | ≈ 0, wenn Marge klein |
| Eigentliches Problem | Knappheit + Fehlallokation | Knappheit wächst | Outsider zahlen die Suche |
| Prüfgröße | Nachfrageüberhang, Vergabe | Genehmigungen, Fertigstellungen | Insider/Outsider, unreg. Miete |
Diskriminierende Empirie: (a) sofortiger Nachfrageüberhang + Vitamin-B-Vergabe → statisch; (b) sinkendes inseriertes Angebot + steigende unregulierte/Umland-Mieten → lange Frist (Diamond/McQuade/Qian, AER 2019; DIW-Wochenbericht 8/2021); (c) stabile angebotene Menge, aber Umverteilung Bestand↔Suchende → Verteilung. Welche Linse dominiert, entscheidet die Rückzugsmarge.
Die beiden Preisdeckel sind real bzw. im Verfahren und primärquellen-belegt — durchgerechnet zählen drei Punkte:
Unterm Strich: Die Reform verwaltet die Wohnungsknappheit und verteilt sie um — die knappheitsbestimmende Größe liegt auf der Angebotsseite. Wer „Mietrecht II" bewertet, sollte auf Baugenehmigungen, Fertigstellungen und den Abstand Vergleichs-/Marktmiete schauen, nicht auf den Deckel-Prozentsatz. Der Deckel kauft Zeit; Wohnungen baut er nicht.
Beide Kurven des Wohnungsmarkts: Nachfrage D (p = a − b·q, fallend) und Angebot S (p = c + d·q, steigend). Ihr Schnittpunkt räumt den Markt — das Gleichgewicht (q, p ≈ 13,5 €/m²) fällt aus den Kurven heraus, es ist nicht gesetzt. Ziehen Sie die Deckel-Linie nach unten: Sobald sie das Gleichgewicht unterschreitet, liest man das Angebot bei qs ab, die Nachfrage bei qd — die rote Klammer qd − qs ist die Knappheit, das gelbe Dreieck der Wohlfahrtsverlust. Das Bild erzeugt die Knappheit, es behauptet sie nicht. Es illustriert den Niveaudeckel (Mietpreisbremse); die neue Indexregel wirkt als Steigerungsdämpfer. Kurzfristige Sicht; die lange Frist (Neubaurückgang) verschärft sie.
→ zur vollen interaktiven Analyse „Mietpreisbremse" (Preisdeckel, kurz- vs. langfristig)
Lehrbuch-Preisdeckel (lineare Angebots-/Nachfragekurven, illustrative €-Kalibrierung) — die Struktur (bindender Deckel erzeugt Angebot < Nachfrage = Knappheit) ist der Befund, nicht der exakte Eurobetrag. Modell, keine Prognose.
Alle Zahlen in diesem Bericht sind mit Primärquelle belegt (amtliche Angaben). Modell-Lesarten (ökonomische Einordnungen) sind als solche gekennzeichnet und von den Fakten getrennt.